Interventi Superbonus: effetti anche sulle plusvalenze da cessione

Continuano le previsioni normative che, in un modo o nell’altro, penalizzano chi ha scelto di avvalersi delle agevolazioni fiscali collegate al c.d. Superbonus.

Con una modifica prevista dalla legge di bilancio 2024 viene infatti inasprita l’imposizione sugli immobili oggetto di interventi Superbonus in caso di successiva cessione.

La plusvalenza sui beni oggetto di interventi, che si siano conclusi da non più di 10 anni all’atto della cessione, viene tassata come reddito diverso, con esclusione dei soli immobili acquisiti per successione e di quelli che siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei 10 anni antecedenti alla cessione o, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a 10 anni, per la maggior parte di tale periodo.

Fondamentalmente, rispetto al regime ordinario, si prolunga il periodo di assoggettamento ad imposizione delle plusvalenze da 5 a 10 anni e, dal tenore della norma, questa penalizzazione sarà applicata indipendentemente dalla percentuale di Superbonus di cui beneficiato, quindi non solo per il 110% ma anche per il 90%, il 70% o il 65%.

Una seconda penalizzazione riguarda il criterio di determinazione della plusvalenza.

Normalmente detta plusvalenza viene determinata come differenza tra il corrispettivo percepito e il prezzo d’acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente il bene medesimo. Quindi se dall’acquisto del bene al momento della vendita ho effettuato, ad esempio, delle spese di ristrutturazione, tali spese si sommano al prezzo d’acquisto riducendo così l’importo della plusvalenza.

Per gli interventi Superbonus tale regola è parzialmente modificata. In particolare:

  • se al momento della vendita gli interventi Superbonus si sono conclusi da non più di 5 anni, si sia usufruito dell’incentivo nella misura del 110% e si siano esercitate le opzioni di cessione del credito o sconto in fattura, non si tiene conto delle spese relative a tali interventi al fine di diminuire l’importo della plusvalenza
  • se al momento della vendita gli interventi Superbonus si sono conclusi da più di 5 anni, si sia usufruito dell’incentivo nella misura del 110% e si siano esercitate le opzioni di cessione del credito o sconto in fattura, si tiene conto delle spese relative a tali interventi solo per un 50% al fine di diminuire l’importo della plusvalenza.

In ogni caso alle plusvalenze realizzate è sempre applicabile l’imposta sostitutiva del 26%.

Superbonus e bonus barriere architettoniche: modifiche di fine anno

Le agevolazioni legate al cosiddetto superbonus non sembrano avere pace. Con la fine dell’anno, infatti, è stato emanato il Decreto “Salva Superbonus” che apporta le ennesime modifiche alla normativa, più volte emendata durante gli ultimi 3 anni, oltre che a quella relativa al bonus barriere architettoniche. Vediamo le modifiche apportate sia al superbonus che ad altri bonus edilizi.

Le modifiche al superbonus

Il decreto interviene in prima battuta per andare incontro ai tanti cantieri per interventi superbonus che, per diversi motivi, spesso legati a difficoltà finanziarie delle imprese costruttrici, non potranno essere completati.

Il decreto prevede quindi che le agevolazioni superbonus, per le quali è stata esercitata l’opzione di cessione o di sconto in fattura sulla base di SAL fino al 31.12.2023 non saranno oggetto di recupero in caso di mancata ultimazione dell’intervento, anche nel caso in cui ciò comporti il mancato soddisfacimento del requisito del miglioramento di 2 classi energetiche.

Un secondo intervento va invece nella direzione di agevolare il completamento dei lavori negli edifici condominiali a seguito della riduzione della percentuale di detrazione al 70% a partire dall’1.1.2024. In questo senso viene previsto un contributo a favore dei soggetti con reddito di riferimento non superiore a 15.000 euro per le spese sostenute nel 2024 in relazione agli interventi che abbiano raggiunto al 31.12.2023 almeno il 60% di avanzamento lavori.

Ulteriori restrizioni vengono poi introdotte per le opzioni per la cessione e lo sconto in fattura per i territori colpiti da eventi sismici, prevedendo entro un anno dalla conclusione dei lavori dell’obbligo di stipula di un contratto assicurativo a copertura dei danni cagionati agli immobili da calamità naturali ed eventi catastrofici.

Il bonus barriere architettoniche

Ad essere fortemente impattato dal decreto anche il bonus barriere architettoniche.

Il decreto prevede che, a partire dalle spese sostenute dal 30.12.2023 e fino al 31.12.2025, il bonus barriere architettoniche spetta solo per gli interventi volti all’eliminazione delle barriere architettoniche aventi ad oggetto esclusivamente:

  • scale
  • rampe
  • ascensori
  • servoscala
  • piattaforme elevatrici

Viene quindi eliminato il beneficio per tutte le altre tipologie di intervento (es. infissi) così come la disposizione che consentiva la detrazione anche per gli interventi di automazione degli impianti degli edifici e delle singole unità immobiliari funzionali ad abbattere le barriere architettoniche

nonché, in caso di sostituzione dell'impianto, per le spese relative allo smaltimento e alla bonifica dei materiali e dell'impianto sostituito.

È inoltre prevista come obbligatoria un’asseverazione rilasciata dai tecnici abilitati di rispetto dei requisiti previsti dal Regolamento D.M. Lavori pubblici 236/1989.

Infine, viene prevista una stretta per le opzioni di cessione del credito e sconto in fattura. A partire dall’1.1.2024, infatti, tali opzioni saranno possibili solo da:

  • condomini, in relazione a interventi su parti comuni di edifici a prevalente destinazione abitativa
  • persone fisiche, in relazione a interventi su edifici unifamiliari o unità abitative site in edifici plurifamiliari, a condizione che il contribuente sia titolare di diritto di proprietà o di diritto reale di godimento sull'unità immobiliare, che la stessa unità immobiliare sia adibita ad abitazione principale e che il contribuente abbia un reddito di riferimento non superiore a 15.000 euro. Il requisito reddituale non si applica se nel nucleo familiare del contribuente è presente un soggetto in condizioni di disabilità accertata
  • per tutti gli altri soggetti solo a condizione che, in data antecedente al 30.12.2023:
    • risulti presentata la richiesta di titolo abilitativo
    • se il titolo abilitativo non è necessario, siano già iniziati i lavori oppure sia quantomeno stato stipulato un accordo vincolante tra le parti per la fornitura dei beni e dei servizi oggetto dei lavori e sia stato versato un acconto sul prezzo.

Ritenuta sui bonifici

Un’ultima novità, quest’ultima contenuta nella Legge di Bilancio 2024, riguarda la ritenuta che le banche sono tenute ad applicare sui bonifici speciali connessi a bonus edilizi (incluso superbonus).

È infatti previsto che, a decorrere dall’1.3.2024, l’importo di detta ritenuta sale dall’8% all’11%

Superbonus: possibile presentare istanza di fondo perduto per gli indigenti

Con provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate è stato approvato il modello di istanza per il riconoscimento del contributo a fondo perduto a favore dei soggetti indigenti previsto dall’ultima legge di bilancio.

Il contributo spetta esclusivamente per le spese sostenute, nell’ambito del superbonus, in relazione ai seguenti interventi:

  • efficienza energetica
  • sismabonus
  • fotovoltaico e colonnine di ricarica di veicoli elettrici

e nasce con lo scopo di supportare chi non riesce a finanziare la quota di lavori di ristrutturazione non coperta da incentivi fiscali a seguito del passaggio della detrazione dal 110% al 90% nel corso del 2023.

Il fondo è erogato alle persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arte o professione, che abbiano i seguenti requisiti:

  • un reddito di riferimento non superiore a 15.000 euro (calcolato dividendo la somma dei redditi posseduti dal contribuente, dal coniuge e dai familiari presenti nel nucleo per un numero di parti determinato secondo una tabella allegata dal D.Lgs. 34/2020);
  • i richiedenti siano titolari di diritto di proprietà o diritto reale di godimento sull’unità immobiliare oggetto dell’intervento, ovvero, per gli interventi effettuati dai condomini, sull’unità immobiliare facente parte del condominio;
  • che l’unità immobiliare oggetto di intervento sia adibita ad abitazione principale.

Ai fini dell’erogazione del contributo rilevano soltanto le spese sostenute per le quali i relativi bonifici risultano effettuati nel periodo compreso tra il 1° gennaio 2023 e il 31 ottobre 2023.

La richiesta del fondo va presentata per via telematica a partire dal 2 ottobre e non oltre il 31 ottobre 2023.

Posto che le risorse stanziate sono limitate, l’Agenzia delle Entrate determinerà l’importo effettivo del contributo tenendo conto del rapporto percentuale tra l’ammontare delle risorse stanziate e l’ammontare complessivo dei contributi richiesti, come segue:

  • se il rapporto è superiore al 100 per cento (quindi le risorse sono sufficienti per tutti) il contributo sarà pari al 100% della parte di spese rimaste a carico del richiedente;
  • se il rapporto è compreso tra il 10 e il 100 per cento, il contributo sarà pari a detta percentuale applicata all’importo richiesto;
  • se il rapporto è inferiore al 10 per cento, il contributo sarà pari al 10 per cento dell’importo richiesto.

Superbonus: per il 2022 possibilità di detrazione in 10 anni

Tra gli emendamenti presentati in Commissione Finanze in sede di conversione del Decreto Cessioni, uno di quelli sicuramente più attesi è rappresentato dall’aumento dei tempi di detrazione per il superbonus, quantomeno per le spese relative all’anno 2022.

Come ormai risaputo, le difficoltà di capienza delle banche e degli intermediari finanziari ha lasciato col cerino in mano molti soggetti che, avendo sostenuto spese rientranti nel perimetro agevolativo nell’anno 2022, si sono di colpo ritrovati senza la possibilità di cedere il credito e con l’unica opzione, quindi, della detrazione in sede di dichiarazione dei redditi.

La normativa superbonus di cui al D.L. 34/2020, però, prevede la possibilità di detrazione della spesa in sole 4 rate fatto che, associato ad importi spesso elevati, ha portato molti soggetti incapienti o parzialmente incapienti a trovarsi di fronte alla concreta possibilità di perdere in tutto o in parte l’agevolazione.

Con l’emendamento votato in Commissione Finanze, e che dovrebbe passare anche l’esame dell’Aula visto che sul provvedimento è stata posta la fiducia, consente adesso di poter optare per una detrazione del superbonus in un tempo più lungo, pari a 10 anni, quantomeno per le spese sostenute nel 2022.

Detta opzione, però, partirebbe dal 2024 con la conseguenza che, per l’anno 2023, nessun importo andrebbe portato in detrazione in dichiarazione, pena la perdita della possibilità offerta dall’emendamento.

La possibilità andrà attentamente valutata, verificando in particolar modo se la ripartizione in 10 anni, sulla base della propria situazione reddituale attuale e di prospettiva, consentirà un recupero pieno della detrazione spettante. In alternativa si dovrà sempre cercare la via della cessione a privati o a banche ed intermediari finanziari, adesso possibile sino al 30 novembre 2023 attraverso l’istituto della remissione in bonis.

Decreto Milleproroghe: Proroga del contributo per l’installazione di colonnine elettriche

Anche per il 2023 sarà possibile beneficiare del contributo, erogato dal Ministero dello Sviluppo Economico, per l’installazione di colonnine di ricarica per veicoli elettrici. In realtà si tratta di una prima attuazione di questo incentivo in quanto quello previsto per il 2022 non era mai stato attivato in mancanza del decreto attuativo.

L’agevolazione consiste in un contributo pari all’80% del prezzo di acquisto e posa in opera di infrastrutture di potenza standard per la ricarica dei veicoli elettrici.

L’importo massimo del contributo è pari:

  • ad euro 1.500 in caso di installazione presso abitazioni private
  • ad euro 8.000 in caso di installazione su parti comuni di edifici condominiali.

Il contributo verrà erogato previa presentazione di un’apposita domanda, i cui contenuti andranno definiti con provvedimento del MISE, e nei limiti dei fondi stanziati.

In alternativa rimane sempre la possibilità di fruire del Superbonus al 90% per l’installazione delle colonnine di ricarica, come intervento trainato, se vengono al contempo realizzati uno o più interventi trainanti che danno diritto alla detrazione.

Credito da superbonus: possibile la fruizione in 10 anni.

Il Decreto Aiuti-quater porta con sé una gradita novità per i tanti contribuenti che hanno visto incagliarsi le possibilità di cessione dei crediti da superbonus nei confronti di banche ed intermediari finanziari.

Fino ad oggi, infatti, le norme in vigore prevedevano:

  • per i crediti superbonus derivanti da lavori effettuati dall’1 luglio 2020 al 31 dicembre 2021, la fruizione in 5 anni;
  • per i crediti superbonus derivanti da lavori effettuati dall’1 gennaio 2022, la fruizione in 4 anni.

Oggi, con la novella normativa, è previsto che per le comunicazioni di cessione o di sconto in fattura che si sono finalizzate entro il 31 ottobre 2022 ci sia la possibilità di fruire del relativo credito per un tempo più lungo di 10 anni, previo invio di un’apposita comunicazione telematica all’Agenzia delle Entrate.

Questo permetterà alle banche e agli intermediari finanziari, previa opzione, di liberare plafond da utilizzare per nuove richieste di cessioni di credito da parte di privati. Ma allo stesso modo permetterà alle imprese che hanno fatto i lavori, optando per lo sconto in fattura, di potere nelle more distribuire il credito acquisito su più annualità, avendo più certezze sulla possibilità di assorbirlo nei limiti della loro capienza fiscale.

Superbonus: si passa dal 110% al 90%

Il Decreto Aiuti-quater, appena approvato dal Governo e del quale iniziano a circolare le bozze, porta una serie di modifiche alla disciplina del c.d. “Superbonus”, intervenendo su vari aspetti che in parte ampliano e in parte riducono la portata dell’intervento.

Da un lato si assiste alla riduzione della percentuale di detrazione per i condomini e gli edifici composti da 2 a 4 unità se posseduti da singolo proprietario o in comproprietà, che passa dal 110% al 90% a partire dal 2023, salvo che per i lavori per i quali, alla data di entrata in vigore del decreto, sia stata presentata la CILA. Resta confermata la riduzione della detrazione al 70% per il 2024 e al 65% per il 2025.

Al contempo, il decreto Aiuti-quater riapre le porte alle villette unifamiliari, consentendo di beneficiare della detrazione del 90% con le seguenti condizioni:

  • l’abitazione dovrà essere adibita ad abitazione principale
  • il proprietario deve avere un reddito di riferimento non superiore a 15.000 euro.

Il suddetto reddito di riferimento si calcolerà dividendo il reddito complessivo del nucleo familiare (formato dal contribuente, dal coniuge del contribuente, dal soggetto legato da unione civile o convivente se presente nel suo nucleo familiare, e dai familiari, diversi dal coniuge e dal soggetto legato da unione civile o dal convivente, presenti nel suo nucleo familiare, che nell’anno precedente quello di sostenimento della spesa si sono trovati nelle condizioni previste nel comma 2 dell’articolo 12 del TUIR) per un numero di parti determinato come segue:

  • contribuente – si aggiunge 1
  • se nel nucleo familiare è presente un coniuge, il soggetto legato da unione civile o la persona convivente - si aggiunge 1
  • se nel nucleo familiare sono presenti familiari, diversi dal coniuge, dal soggetto legato da unione civile o dal convivente, che nell’anno precedente quello di sostenimento della spesa si sono trovati nelle condizioni previste nel comma 2 dell’articolo 12 del TUIR, in numero pari a:
    • un familiare - si aggiunge 0,5
    • due familiari - si aggiunge 1
    • tre o più familiari - si aggiunge 2

In parole povere, se il contribuente è uno il tetto è pari a 15.000 euro, se c'è un coniuge o convivente sale a 30.000 euro, se c'è un familiare/figlio a 37.500, se i familiari sono 2 si arriva a 52.500 euro; per ogni familiare in più vanno aggiunti 15.000 euro.

Adesso bisognerà capire se in sede di conversione verranno fatte modifiche o se questa sarà la configurazione definitiva che assumerà il Superbonus a partire dal 2023.

L'Agenzia fa il riepilogo sulle detrazioni per gli infissi e schermature solari

Con risposta ad istanza di interpello n. 369-2022 l’Agenzia delle Entrate ha colto l’occasione per fare un riepilogo delle detrazioni spettanti in caso di sostituzione di infissi e di strutture accessorie, anche in funzione della possibilità di usufruire del superbonus.

In prima battuta l’Agenzia evidenzia le casistiche che consentono di usufruire del superbonus:

  • sostituzione (e non installazione) di finestre comprensive di infissi delimitanti il volume riscaldato verso l’esterno e verso vani non riscaldati
  • sostituzione di infissi esistenti, anche con spostamento e variazione di dimensioni, per un numero finale di infissi la cui superficie complessiva sia minore o uguale a quella esistente inizialmente.

Nei casi in cui non è possibile beneficiare del superbonus, si può comunque optare per altri bonus edilizi:

  • in caso di installazione di infissi ulteriori, che nella situazione finale comportano un aumento della superficie complessiva iniziale, si potrà comunque beneficiare del bonus al 50% per le ristrutturazioni edilizie. In questo caso rientrano nella spesa anche le spese sostenute per interventi sulle strutture accessorie agli infissi (scuri e persiane) o che sono strutturalmente accorpate al manufatto (cassonetti incorporati nel telaio dell’infisso)
  • in caso di sostituzione di chiusure oscuranti, disgiunta dalla sostituzione dei serramenti, ed installazione di schermature solari, si potrà beneficiare dell’ecobonus al 65%.
Superbonus

Superbonus e cessione del credito: le modifiche del Decreto Aiuti

Ormai gli interventi sulla normativa del c.d. superbonus e, in generale, dei vari bonus edilizi, si susseguono senza sosta creando complicazioni per gli operatori impegnati nella loro gestione.

Anche il Decreto Aiuti interviene nuovamente sulla misura toccando sia il superbonus su unità immobiliari singole, sia sulla normativa relativa alla cessione di crediti d’imposta da bonus edilizi.

In merito alle villette unifamiliari, l’intervento da un po’ di respiro agli operatori, estendendo il periodo di spettanza del credito sino al 31.12.2022 a condizione che alla data del 30.09.2022 siano stati effettuati lavori per almeno il 30% dell’intervento complessivo (nel cui computo possono essere compresi anche i lavori non agevolati con il superbonus, rendendo più semplice il rispetto della percentuale prevista dalla norma). In precedenza, il termine previsto era quello del 30.06.2022.

Il Decreto interviene in maniera positiva anche sulla cessione del credito. In precedenza, infatti, le banche e gli intermediari finanziari avevano protestato contro le ultime modifiche normative che, di fatto, imponevano loro di effettuare due ulteriori cessioni ad altre banche ed intermediari finanziari prima di poter cedere il credito anche a favore dei propri clienti professionali privati.

L’intervento del Decreto elimina l’obbligo dei passaggi preventivi all’interno del circuito bancario, consentendo alla banca acquirente del credito di cederlo immediatamente a favore dei propri clienti professionali privati, senza facoltà di ulteriore cessione. Tale disposizione si applica alle comunicazioni di prima cessione o sconto in fattura inviate all’Agenzia delle Entrate a partire dall’1 maggio 2022.

Superbonus

Nuovi prezziari applicabili agli interventi superbonus e ai bonus minori

È stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale il decreto che fissa 34 nuovi massimali applicabili per gli interventi di efficienza energetica, così come previsto dal Decreto antifrodi per gli interventi superbonus e bonus minori.

In generale il decreto prevede un incremento lineare, rispetto ai valori della vecchia tabella, pari al 20% per tutti i casi, con la sola eccezione dei cappotti termici nelle zone più fredde, per i quali è prevista una crescita del 30% rispetto agli importi del 2020. E viene confermato che i costi esposti nelle tabelle andranno considerati al netto di Iva, prestazioni professionali, opere relative alla installazione e manodopera per la messa in opera dei beni.

Qualche dubbio permane sul momento dal quale i nuovi massimali saranno applicabili. Vista la formulazione ambigua del decreto, in attesa di un chiarimento ufficiale, se si vuole fare riferimento ai vecchi prezzi è opportuno depositare un titolo edilizio entro il prossimo 14 aprile. Dal giorno successivo si applicherà il nuovo decreto che diventerà il riferimento per tutte le asseverazioni di lavori di efficientamento energetico: cappotti termici, infissi, persiane, tapparelle, schermature solari, pompe di calore, generatori a biomasse, sistemi di building automation.

Solo per gli interventi non ricompresi nelle sue tabelle sarà possibile utilizzare gli altri prezzari, come il Dei o gli elenchi regionali. Quindi, una volta entrato in vigore (30 giorni dopo la pubblicazione in Gazzetta), non ci saranno alternative al decreto del Mite.

Da ricordare, comunque, che questo decreto troverà applicazione per le asseverazioni legate al superbonus e per quelle dei bonus minori, quando una verifica di congruità sia prevista dalla legge, con l’esclusione quindi dei piccoli interventi e di quelli in edilizia libera.

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