Locazioni Archivi

Quando è possibile detrarre il canone di locazione in dichiarazione?

In generale il pagamento di un canone di locazione non da diritto ad una detrazione in dichiarazione dei redditi ma esistono delle casistiche specifiche in cui ciò è possibile. Vediamole assieme.

Contratti a canone libero

Per chi stipula contratti di locazione a canone libero, cioè i comuni contratti di locazione per uso abitativo c.d. 4+4, per l'abitazione principale, sono previste detrazioni differenziate in base al reddito:

300 euro per redditi fino a 15.493,71 euro;
150 euro per redditi tra 15.493,71 e 30.987,41 euro.

Contratti a canone concordato

Nel caso di contratti a canone concordato, le detrazioni aumentano:

495,80 euro per redditi fino a 15.493,71 euro;
247,90 euro per redditi tra 15.493,71 e 30.987,41 euro.

Detrazione per giovani inquilini (20-31 anni)

I giovani tra i 20 e i 31 anni (non compiuti) possono beneficiare di una detrazione più vantaggiosa, a patto che il reddito complessivo non superi 15.493,71 euro. Questa detrazione è valida anche se la locazione non riguarda l’intero immobile ma solo una stanza, e corrisponde al maggiore tra:

una somma fissa di 991,60 euro;
il 20% del canone annuo, con un massimo di 2.000 euro.

Questa agevolazione è fruibile per i primi quattro anni dalla stipula del contratto.

Detrazione per studenti universitari fuori sede

Gli studenti universitari che studiano lontano dalla propria residenza possono detrarre il 19% del canone, fino a un massimo di 2.633 euro. L’immobile affittato deve trovarsi nello stesso comune dell'università o in uno limitrofo e deve essere distante almeno 100 Km dal comune di residenza. L'importo effettivamente detraibile dipende dal reddito del contribuente e viene progressivamente ridotto fino ad azzerarsi per redditi superiori a 240.000 euro.

Detrazione per lavoratori trasferiti per motivi di lavoro

I lavoratori dipendenti che trasferiscono la residenza per esigenze professionali in un comune distante almeno 100 km e in un'altra regione possono beneficiare delle seguenti detrazioni:

991,60 euro per redditi fino a 15.493,71 euro;
495,80 euro per redditi tra 15.493,71 e 30.987,41 euro.

Tale beneficio è valido per un massimo di 3 anni dal trasferimento e cessa se il lavoratore perde lo status di dipendente.

Limiti di cumulabilità

È importante ricordare che queste detrazioni non possono essere cumulate con contributi o aiuti pubblici (come il fondo affitti) che abbiano già ridotto l’importo effettivamente pagato dall'inquilino.

30 Maggio 2025

Regime fiscale delle locazioni brevi: tutte le regole da conoscere

Le locazioni brevi sono contratti di affitto di immobili destinati a uso abitativo, di durata non superiore a 30 giorni, conclusi da persone fisiche al di fuori dell’attività d’impresa, direttamente o tramite intermediari anche online (come Airbnb o Booking). Dal punto di vista fiscale, per questi contratti è prevista l’applicazione della cedolare secca.

Secondo la normativa vigente, il regime fiscale delle locazioni brevi è applicabile esclusivamente in presenza di massimo 4 appartamenti locati per ciascun periodo d'imposta. Se il numero supera tale limite, la locazione è considerata svolta in forma imprenditoriale con conseguente obbligo di apertura della partita IVA e impossibilità di optare per la cedolare secca.

Registrazione del contratto

Non è obbligatoria la registrazione per contratti di durata inferiore ai 30 giorni annui. Tuttavia, nel caso di più contratti stipulati nello stesso anno con lo stesso inquilino, il limite dei 30 giorni si applica considerando la durata complessiva delle locazioni.

Irpef e cedolare secca

In via ordinaria, i redditi derivanti da locazioni brevi sono soggetti a Irpef. Se la locazione non prevede servizi accessori, e non è svolta con professionalità e organizzazione, i proventi sono classificati come reddito da fabbricati.

Quando invece la locazione include servizi aggiuntivi (colazione, trasferimenti, guide turistiche, ecc.) o è svolta con organizzazione professionale, si configura un’attività commerciale, e i redditi possono essere qualificati come redditi diversi o redditi d’impresa.

In alternativa all'Irpef ordinaria, qualora il reddito sia qualificabile come reddito da fabbricati, è possibile optare per la cedolare secca, che prevede un'aliquota standard del 26%, ridotta al 21% soltanto per una singola unità immobiliare indicata dal contribuente nella dichiarazione dei redditi.

Ruolo degli intermediari

Gli intermediari immobiliari e le piattaforme online che facilitano la locazione devono effettuare una ritenuta d'acconto del 21% sui canoni corrisposti al proprietario. Tale ritenuta dovrà poi essere scomputata dal proprietario nella dichiarazione dei redditi, eventualmente versando l’eventuale saldo.

Adempimenti dichiarativi

La scelta del regime fiscale (ordinario o cedolare secca) deve essere comunicata tramite la dichiarazione dei redditi relativa al periodo in cui i redditi sono maturati o i corrispettivi riscossi. Nel caso di comproprietà, solo il proprietario che stipula il contratto può scomputare la ritenuta subita direttamente, mentre gli altri comproprietari devono dichiarare il reddito pro-quota.

In conclusione, è fondamentale valutare attentamente le caratteristiche della propria attività locativa per determinare il corretto inquadramento fiscale e adempiere agli obblighi di legge evitando sanzioni.

13 Maggio 2025

Codice Identificativo Nazionale (CIN) al via la fase sperimentale.

È partita dal 3 giugno, in via sperimentale, la Banca Dati nazionale delle Strutture Ricettive e degli immobili destinati a locazione breve o per finalità turistiche – BDSR attraverso la quale è possibile richiedere il CIN (Codice Identificavo Nazionale) che identifica univocamente le strutture ricettive.

Ad oggi possono accedere alla banca dati per la richiesta del CIN le strutture ubicate nelle seguenti Regioni:

Abruzzo
Calabria
Liguria
Lombardia
Marche
Puglia
Sardegna
Sicilia
Veneto

Il portale è accessibile all’indirizzo: https://bdsr.ministeroturismo.gov.it/

Il CIN deve essere richiesto da chi propone e concede in locazione breve o per finalità turistiche interi appartamenti o anche solo delle stanze, e deve essere esposto sia al di fuori della struttura che in eventuali annunci dedicati agli affitti brevi o turistici.

La novità serve per censire e monitorare:

unità immobiliari ad uso abitativo destinate a contratti di locazione per finalità turistiche;
unità immobiliari ad uso abitativo destinate alle locazioni brevi;
strutture ricettive alberghiere ed extralberghiere.

Anche i cittadini possono usare la piattaforma BDSR per verificare il CIN delle strutture.

Il CIN diventerà obbligatorio da settembre e il mancato rispetto dell’obbligo comporta sanzioni fino a 8.000 euro, a seconda delle dimensioni della struttura o dell’immobile.

1 Agosto 2024

Canoni di locazione non percepiti: attenzione alla risoluzione

Nel caso in cui un fabbricato sia locato, il Testo Unico delle Imposte sui Redditi prevede che la tassazione avvenga sulla base dei canoni previsti dal contratto di locazione, anche se non percepiti.

Lo stesso TUIR, per i canoni relativi ad immobili abitativi, prevede la possibilità di non dichiarare i canoni non percepiti, ma solo se la mancata percezione è comprovata:

dall’intimazione di sfratto per morosità, o
dall’ingiunzione di pagamento.

Tra l’altro in questo caso il proprietario, se dal procedimento giudiziario di sfratto emergerà che una parte dei canoni non è stata effettivamente percepiti, avrà diritto ad un credito d’imposta per le imposte pagate sugli stessi.

Cosa accade invece per gli immobili commerciali?

In questo caso, per non dichiarare i canoni di locazione, il proprietario dovrà attendere la convalida dello sfratto (non basta la sola intimazione), con una dilatazione dei tempi e, quindi, con il pagamento di imposte su somme non effettivamente percepite.

L’unica alternativa è quella di invocare una causa di risoluzione del contratto perché, in questo caso, il contratto cessa di esistere e quindi con esso l’obbligo di dichiarare i relativi canoni.

Le ipotesi di risoluzione maggiormente diffuse sono:

la risoluzione per morosità: in caso di conduttore moroso, il proprietario può intimare lo stesso a pagare i canoni insoluti e, decorso il termine previsto dall’intimazione, dichiarare risolto il contratto;
la clausola risolutiva espressa: il contratto può prevedere che alcuni adempimenti, se non rispettati, siano causa di risoluzione del contratto. Ad esempio, la stipula di un’assicurazione di responsabilità civile sull’immobile. In questo caso, se la conseguenza della risoluzione è chiaramente indicata nel contratto, il proprietario può diffidare all’adempimento e successivamente dichiarare risolto il contratto.

È comunque importante ricordare che l’avvenuta risoluzione del contratto va registrata all’Agenzia delle Entrate in quanto, in mancanza, impedisce di dare data certa alla risoluzione e risulta quindi inopponibile all’Amministrazione Finanziaria.

22 Marzo 2024

Dal 2024 aumenta la cedolare secca sulle locazioni brevi

Il regime fiscale delle locazioni brevi, cioè dei contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durate non superiore a 30 giorni, ha fin qui goduto di una imposizione agevolata, data la possibilità di applicare il meccanismo della cedolare secca con applicazione dell’aliquota del 21%.

La legge di bilancio 2024, pur mantenendo un’imposizione di sicuro favore, riduce il vantaggio fiscale collegato a tale tipologia di contratti prevedendo:

il mantenimento dell’aliquota del 21% per i redditi derivanti dalla prima o unica unità immobiliare locata, individuata dal contribuente in sede di dichiarazione dei redditi
l’incremento dell’aliquota al 26% per tutte le unità immobiliari locate successive alla prima.

È quindi evidente che, in sede di dichiarazione, sarà importante valutare la convenienza fiscale della cedolare secca con aliquota maggiorata, in quanto la percentuale è superiore a quella del primo scaglione Irpef (23%) e va quindi valutato se applicare la cedolare secca per quegli immobili o se applicare per gli stessi la tassazione ordinaria a scaglioni.

Al fine di evitare l’elusione della normativa, la legge di bilancio interviene anche sui soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare o che gestiscono portali telematici, nel momento in cui mettono in contatto persone alla ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare e incassano i canoni o i corrispettivi relativi ai contratti di locazione breve o sublocazione, ovvero qualora intervengano nel pagamento dei già menzionati canoni o corrispettivi.

Questi soggetti, in questi casi, diventano sostituti d’imposta e applicano una ritenuta d’acconto del 21% sull’ammontare dei canoni e corrispettivi all’atto del pagamento al beneficiario, provvedendo al successivo versamento.

17 Gennaio 2024

Debutta il Codice Identificativo Nazionale (CIN) per le locazioni e strutture turistico-ricettive

Con l’approvazione del decreto collegato alla Legge di Bilancio 2024, fa il suo debutto il Codice Identificativo Nazionale (CIN) per le locazioni, introdotto la fine di assicurare la tutela della concorrenza e della trasparenza del mercato, il coordinamento informativo, statistico e informatico dei dati dell'amministrazione statale, regionale e locale e la sicurezza del territorio e per contrastare forme irregolari di ospitalità.

Il suddetto codice verrà rilasciato dal Ministero del turismo:

a tutte le unità immobiliari ad uso abitativo destinate a contratti di locazione per finalità turistiche
a tutte le unità immobiliari ad uso abitativo destinate alle locazioni brevi
alle strutture turistico-ricettive alberghiere ed extralberghiere definite ai sensi delle vigenti normative regionali e delle province autonome di Trento e di Bolzano

Per le regioni e le province autonome che hanno già attivato procedure di attribuzione di specifici codici identificativi, si dovrà procedere ad una ricodificazione degli stessi come CIN, aggiungendo a detti codici un prefisso alfanumerico fornito dal Ministero del turismo, trasmettendo allo stesso Ministero i CIN ricodificati e i dati inerenti alle strutture ricettive e alle unità immobiliari locate. Analoga procedura dovrà essere adottata dai comuni che, nell’ambito delle proprie competenze, hanno attivato procedure di attribuzione di codici identificativi per le già menzionate strutture.

La domanda di assegnazione del CIN dovrà essere presentata da parte del locatore o del soggetto titolare della struttura turistico-ricettiva in uno con una dichiarazione sostitutiva attestante i dati catastali dell’unità immobiliare o della struttura e, per i locatori, della sussistenza dei requisiti richiesti.

Chiunque propone o concede in locazione per finalità turistiche un’unità immobiliare ad uso abitativo o una porzione di essa ovvero il soggetto titolare di una struttura turistico-ricettiva alberghiera o extra alberghiera è tenuto ad esporre il CIN all’esterno dello stabile o della struttura, nonché ad indicarlo in ogni annuncio ovunque pubblicato e comunicato. Tale ultimo obbligo si estende anche ai soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare o che gestiscono portali telematici.

Il decreto specifica altresì:

che le unità immobiliari ad uso abitativo oggetto di locazione, per finalità turistiche, gestite in forma imprenditoriale sono munite dei requisiti di sicurezza degli impianti così come prescritto dalla normativa statale e regionale vigente
che tutte le unità immobiliari – quindi anche quelle non gestite in forma imprenditoriale – sono dotate di dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio funzionanti nonché di estintori portatili a norma di legge da ubicare in posizioni accessibili e visibili, in particolare in prossimità degli accessi e in vicinanza delle aree di maggior pericolo e, in ogni caso, da installare in ragione di uno ogni 200 metri quadrati di pavimento, o frazione, con un minimo di un estintore per piano.

Il decreto chiarisce infine il regime sanzionatorio:

l’assenza di CIN, sia per il titolare che per il proponente, è punita con la sanzione pecuniaria da euro 800 a euro 8.000, in relazione alle dimensioni della struttura o dell’immobile;
la mancata esposizione e indicazione del CIN da parte dei soggetti obbligati è punita con la sanzione pecuniaria da euro 500 a euro 5.000, in relazione alle dimensioni della struttura o dell’immobile;
chiunque concede in locazione unità immobiliari ad uso abitativo, per finalità turistiche o prive dei requisiti richiesti è punito, in caso di esercizio nelle forme imprenditoriali, con le sanzioni previste dalla relativa normativa statale o regionale applicabile ovvero con la sanzione pecuniaria da euro 600 a euro 6.000 per ciascuna violazione accertata;
l'esercizio dell'attività di locazione per finalità turistiche in forma imprenditoriale, in assenza della SCIA è punito con la sanzione pecuniaria da euro 2.000 a euro 10.000, in relazione alle dimensioni della struttura o dell'immobile. Le disposizioni non trovano applicazione se lo stesso fatto è sanzionato dalla normativa regionale.

2 Gennaio 2024

Dichiarazione dei redditi: le detrazioni per chi è in affitto

Con l’avvicinarsi del periodo in cui dovrà essere redatta la dichiarazione dei redditi (Modello Unico o 730) e pagate le relative imposte, facciamo un breve riepilogo delle detrazioni spettanti per chi abita in una casa in locazione.

Detrazione in caso di contratti in libero mercato

Per i casi in cui il contratto di locazione è stipulato in libero mercato, ai contribuenti spetta una detrazione pari a:

300 euro, se il reddito complessivo non supera la soglia di 15.493,71 euro
150 euro, se il reddito complessivo è superiore a 15.493,71 euro, ma non alla soglia di 30.987,41 euro.

Detrazione in caso di contratti a canone concordato

Per i casi in cui il contratto di locazione è stipulato a canone concordato, cioè sulla base di appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative a livello nazionale, ai contribuenti spetta una detrazione pari a:

459,80 euro, se il reddito complessivo non supera la soglia di 15.493,71 euro
247,90 euro, se il reddito complessivo è superiore a 15.493,71 euro, ma non alla soglia di 30.987,41 euro.

Detrazione per chi trasferisce la residenza per motivi di lavoro

Per i soggetti che hanno trasferito o trasferiscono la propria residenza nel comune di lavoro o in uno di quelli limitrofi nei tre anni antecedenti la richiesta di detrazione, spetta una detrazione pari a:

991,60 euro, se il reddito complessivo non supera la soglia di 15.493,71 euro
459,80 euro, se il reddito complessivo è superiore a 15.493,71 euro, ma non alla soglia di 30.987,41 euro.

L’agevolazione può essere fruita, come detto, solo dal lavoratore che abbia trasferito la propria residenza nel comune di lavoro o in un comune limitrofo, con le seguenti due condizioni aggiuntive:

il nuovo comune si trovi ad almeno 100 chilometri di distanza dal precedente e comunque al di fuori della propria regione
la residenza nel nuovo comune sia stata trasferita da non più di tre anni dalla richiesta della detrazione.

Detrazione per i giovani fino a 31 anni

Nel caso di giovani con età fino a 31 anni non compiti, spetta una detrazione specifica pari ad € 991,60 o, se superiore, al 20% del canone annuo e comunque non oltre € 2.000.

La detrazione spetta anche per la locazione di una sola parte dell’appartamento; quindi, non è necessario che il contratto riguardi l’intera casa ed è limitata ai primi quattro anni di contratto.

Detrazione per studenti fuori sede

Infine, per gli studenti universitari che frequentano atenei situati in Comuni diversi da quello di residenza, hanno diritto ad una detrazione del 19% del canone, calcolabile su un importo non superiore a 2.633 euro.

La condizione, però, e che gli immobili oggetto di locazione siano situati nello stesso comune in cui ha sede l’università o in comuni limitrofi. Essi, inoltre, devono essere distanti almeno 100 Km dal comune di residenza.

La detrazione è estesa anche agli studenti che frequentano corsi di laurea in atenei appartenenti a stati dell'Unione Europea

5 Maggio 2023

Decreto Sostegni-bis – Nuovi crediti d’imposta per canoni di locazione

Credito d’imposta per tutti i settori con esclusione del settore turistico-alberghiero

Con il nuovo Decreto Sostegni-bis ritorna il credito di imposta pari al 60 per cento dei canoni di locazione pagati per i primi cinque mesi del 2021.

Il credito d’imposta spetterà ai seguenti soggetti:

esercenti attività d’impresa, arte o professione, con ricavi o compensi non superiori a 15 milioni di euro nell’anno 2019;
enti non commerciali, compresi gli enti del terzo settore e gli enti religiosi civilmente riconosciuti.

Il credito d’imposta spetterà per ciascuno dei mesi da gennaio 2021 a maggio 2021.

Per beneficiare del credito d’imposta per tutti i cinque mesi:

per i soggetti che hanno iniziato l’attività a partire dall’1 gennaio 2019, non sarà necessario rispettare alcuna condizione;
per tutti gli altri soggetti, il credito d’imposta spetta a condizione che l’ammontare medio mensile del fatturato e dei corrispettivi del periodo compreso tra l’1 aprile 2020 e il 31 marzo 2021 sia inferiore almeno del 30 per cento rispetto all’ammontare medio mensile del fatturato e dei corrispettivi del periodo compreso tra l’1 aprile 2019 e il 31 marzo 2020.

Credito d’imposta per il settore turistico-alberghiero

Il Decreto proroga altresì fino al 31 luglio il credito d’imposta sulle locazioni previsto dal D.L. 34/2020 per le imprese turistico-ricettive, le agenzie di viaggio e i tour operator, già previsto fino al 30 aprile 2021 e spettante indipendentemente dal volume di ricavi e compensi registrato. In questo caso, però, sarà necessario rispettare, mese per mese, la condizione della diminuzione di fatturato di almeno il 50 per cento rispetto allo stesso mese del 2019.

28 Maggio 2021

Cosa cambia per le locazioni con la Legge di Bilancio 2021

Vediamo alcune delle novità previste dalla Legge di Bilancio 2021 in tema di locazioni.

Contributo a fondo perduto per riduzione canoni di locazione

Per il solo anno 2021 viene istituito un contributo a fondo perduto per i locatori che riducono l’importo del contratto di locazione ai loro locatari.

L’agevolazione è applicabile per un unico immobile, il quale deve rappresentare l’abitazione principale del locatario, e solo nei comuni ad alta tensione abitativa secondo quanto indicato nella delibera CIPE n. 87 del 13.11.2003.

Il contributo spetta fino al 50 per cento della riduzione del canone ed entro il limite massimo di 1.200 euro per ciascun locatore.

Dal punto di vista operativo il locatore dovrà comunicare all’Agenzia delle entrate, in via telematica, la rinegoziazione del canone di locazione ogni altra informazione utile ai fini dell’erogazione.

Con apposito provvedimento del direttore dell’Agenzia delle entrate verranno individuate le modalità di attuazione e di monitoraggio dell’agevolazione nonché la percentuale di fondo perduto spettante sulla base delle domande presentate.

Modifica alla disciplina delle locazioni brevi

Al fine di contrastare l’abuso del regime agevolato per le locazioni brevi, che prevede l’applicazione della cedolare secca alle locazioni di durata non superiore a 30 giorni, la Legge di Bilancio 2021 prevede che il regime agevolato si applichi soltanto se vengono destinati a locazione breve non più di quattro appartamenti.

Inoltre il superamento del limite dei quattro appartamenti farà presumere lo svolgimento dell’attività in forma imprenditoriale e quindi comporterà anche l’apertura della partita Iva.

Le novità si applicano anche alle locazioni brevi stipulate attraverso intermediari immobiliari o soggetti che gestiscono portali telematici (es. Airbnb).

20 Gennaio 2021

Emanate le disposizioni per la cessione ai locatori del bonus affitti

Dal 13 luglio e fino al 31 dicembre 2021, i conduttori di immobili a uso non abitativo potranno finalmente procedere alla cessione ai locatori, in luogo del pagamento, dei crediti d’imposta previsti dal Decreto Cura Italia e dal Decreto Rilancio.

All’interno della comunicazione, che deve essere effettuata tramite i servizi messi a disposizione dell’Agenzia delle Entrate, andranno indicati:

i codici fiscali di cedente e cessionari del credito
la tipologia di credito d’imposta ceduto
l’ammontare del credito maturato e della quota ceduta, specificando l’importo ceduto a ciascun cessionario
gli estremi di registrazione del contratto
la data di cessione del credito

Al fine di dare un data certa alla cessione, è altresì opportuno che le parti redigano un atto scritto che provi l’avvenuta cessione del credito.

I soggetti cui il credito viene ceduto potranno comunicare l’accettazione del credito tramite la propria area autenticata all’interno del sito dell’Agenzia delle Entrate e, successivamente, utilizzare il credito in compensazione (o cederlo a terzi) dal giorno lavorativo successivo alla comunicazione della cessione.

16 Luglio 2020

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