Locazioni Archivi

Canoni di locazione non percepiti: attenzione alla risoluzione

Nel caso in cui un fabbricato sia locato, il Testo Unico delle Imposte sui Redditi prevede che la tassazione avvenga sulla base dei canoni previsti dal contratto di locazione, anche se non percepiti.

Lo stesso TUIR, per i canoni relativi ad immobili abitativi, prevede la possibilità di non dichiarare i canoni non percepiti, ma solo se la mancata percezione è comprovata:

dall’intimazione di sfratto per morosità, o
dall’ingiunzione di pagamento.

Tra l’altro in questo caso il proprietario, se dal procedimento giudiziario di sfratto emergerà che una parte dei canoni non è stata effettivamente percepiti, avrà diritto ad un credito d’imposta per le imposte pagate sugli stessi.

Cosa accade invece per gli immobili commerciali?

In questo caso, per non dichiarare i canoni di locazione, il proprietario dovrà attendere la convalida dello sfratto (non basta la sola intimazione), con una dilatazione dei tempi e, quindi, con il pagamento di imposte su somme non effettivamente percepite.

L’unica alternativa è quella di invocare una causa di risoluzione del contratto perché, in questo caso, il contratto cessa di esistere e quindi con esso l’obbligo di dichiarare i relativi canoni.

Le ipotesi di risoluzione maggiormente diffuse sono:

la risoluzione per morosità: in caso di conduttore moroso, il proprietario può intimare lo stesso a pagare i canoni insoluti e, decorso il termine previsto dall’intimazione, dichiarare risolto il contratto;
la clausola risolutiva espressa: il contratto può prevedere che alcuni adempimenti, se non rispettati, siano causa di risoluzione del contratto. Ad esempio, la stipula di un’assicurazione di responsabilità civile sull’immobile. In questo caso, se la conseguenza della risoluzione è chiaramente indicata nel contratto, il proprietario può diffidare all’adempimento e successivamente dichiarare risolto il contratto.

È comunque importante ricordare che l’avvenuta risoluzione del contratto va registrata all’Agenzia delle Entrate in quanto, in mancanza, impedisce di dare data certa alla risoluzione e risulta quindi inopponibile all’Amministrazione Finanziaria.

22 Marzo 2024

Dal 2024 aumenta la cedolare secca sulle locazioni brevi

Il regime fiscale delle locazioni brevi, cioè dei contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durate non superiore a 30 giorni, ha fin qui goduto di una imposizione agevolata, data la possibilità di applicare il meccanismo della cedolare secca con applicazione dell’aliquota del 21%.

La legge di bilancio 2024, pur mantenendo un’imposizione di sicuro favore, riduce il vantaggio fiscale collegato a tale tipologia di contratti prevedendo:

il mantenimento dell’aliquota del 21% per i redditi derivanti dalla prima o unica unità immobiliare locata, individuata dal contribuente in sede di dichiarazione dei redditi
l’incremento dell’aliquota al 26% per tutte le unità immobiliari locate successive alla prima.

È quindi evidente che, in sede di dichiarazione, sarà importante valutare la convenienza fiscale della cedolare secca con aliquota maggiorata, in quanto la percentuale è superiore a quella del primo scaglione Irpef (23%) e va quindi valutato se applicare la cedolare secca per quegli immobili o se applicare per gli stessi la tassazione ordinaria a scaglioni.

Al fine di evitare l’elusione della normativa, la legge di bilancio interviene anche sui soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare o che gestiscono portali telematici, nel momento in cui mettono in contatto persone alla ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare e incassano i canoni o i corrispettivi relativi ai contratti di locazione breve o sublocazione, ovvero qualora intervengano nel pagamento dei già menzionati canoni o corrispettivi.

Questi soggetti, in questi casi, diventano sostituti d’imposta e applicano una ritenuta d’acconto del 21% sull’ammontare dei canoni e corrispettivi all’atto del pagamento al beneficiario, provvedendo al successivo versamento.

17 Gennaio 2024

Debutta il Codice Identificativo Nazionale (CIN) per le locazioni e strutture turistico-ricettive

Con l’approvazione del decreto collegato alla Legge di Bilancio 2024, fa il suo debutto il Codice Identificativo Nazionale (CIN) per le locazioni, introdotto la fine di assicurare la tutela della concorrenza e della trasparenza del mercato, il coordinamento informativo, statistico e informatico dei dati dell'amministrazione statale, regionale e locale e la sicurezza del territorio e per contrastare forme irregolari di ospitalità.

Il suddetto codice verrà rilasciato dal Ministero del turismo:

a tutte le unità immobiliari ad uso abitativo destinate a contratti di locazione per finalità turistiche
a tutte le unità immobiliari ad uso abitativo destinate alle locazioni brevi
alle strutture turistico-ricettive alberghiere ed extralberghiere definite ai sensi delle vigenti normative regionali e delle province autonome di Trento e di Bolzano

Per le regioni e le province autonome che hanno già attivato procedure di attribuzione di specifici codici identificativi, si dovrà procedere ad una ricodificazione degli stessi come CIN, aggiungendo a detti codici un prefisso alfanumerico fornito dal Ministero del turismo, trasmettendo allo stesso Ministero i CIN ricodificati e i dati inerenti alle strutture ricettive e alle unità immobiliari locate. Analoga procedura dovrà essere adottata dai comuni che, nell’ambito delle proprie competenze, hanno attivato procedure di attribuzione di codici identificativi per le già menzionate strutture.

La domanda di assegnazione del CIN dovrà essere presentata da parte del locatore o del soggetto titolare della struttura turistico-ricettiva in uno con una dichiarazione sostitutiva attestante i dati catastali dell’unità immobiliare o della struttura e, per i locatori, della sussistenza dei requisiti richiesti.

Chiunque propone o concede in locazione per finalità turistiche un’unità immobiliare ad uso abitativo o una porzione di essa ovvero il soggetto titolare di una struttura turistico-ricettiva alberghiera o extra alberghiera è tenuto ad esporre il CIN all’esterno dello stabile o della struttura, nonché ad indicarlo in ogni annuncio ovunque pubblicato e comunicato. Tale ultimo obbligo si estende anche ai soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare o che gestiscono portali telematici.

Il decreto specifica altresì:

che le unità immobiliari ad uso abitativo oggetto di locazione, per finalità turistiche, gestite in forma imprenditoriale sono munite dei requisiti di sicurezza degli impianti così come prescritto dalla normativa statale e regionale vigente
che tutte le unità immobiliari – quindi anche quelle non gestite in forma imprenditoriale – sono dotate di dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio funzionanti nonché di estintori portatili a norma di legge da ubicare in posizioni accessibili e visibili, in particolare in prossimità degli accessi e in vicinanza delle aree di maggior pericolo e, in ogni caso, da installare in ragione di uno ogni 200 metri quadrati di pavimento, o frazione, con un minimo di un estintore per piano.

Il decreto chiarisce infine il regime sanzionatorio:

l’assenza di CIN, sia per il titolare che per il proponente, è punita con la sanzione pecuniaria da euro 800 a euro 8.000, in relazione alle dimensioni della struttura o dell’immobile;
la mancata esposizione e indicazione del CIN da parte dei soggetti obbligati è punita con la sanzione pecuniaria da euro 500 a euro 5.000, in relazione alle dimensioni della struttura o dell’immobile;
chiunque concede in locazione unità immobiliari ad uso abitativo, per finalità turistiche o prive dei requisiti richiesti è punito, in caso di esercizio nelle forme imprenditoriali, con le sanzioni previste dalla relativa normativa statale o regionale applicabile ovvero con la sanzione pecuniaria da euro 600 a euro 6.000 per ciascuna violazione accertata;
l'esercizio dell'attività di locazione per finalità turistiche in forma imprenditoriale, in assenza della SCIA è punito con la sanzione pecuniaria da euro 2.000 a euro 10.000, in relazione alle dimensioni della struttura o dell'immobile. Le disposizioni non trovano applicazione se lo stesso fatto è sanzionato dalla normativa regionale.

2 Gennaio 2024

Dichiarazione dei redditi: le detrazioni per chi è in affitto

Con l’avvicinarsi del periodo in cui dovrà essere redatta la dichiarazione dei redditi (Modello Unico o 730) e pagate le relative imposte, facciamo un breve riepilogo delle detrazioni spettanti per chi abita in una casa in locazione.

Detrazione in caso di contratti in libero mercato

Per i casi in cui il contratto di locazione è stipulato in libero mercato, ai contribuenti spetta una detrazione pari a:

300 euro, se il reddito complessivo non supera la soglia di 15.493,71 euro
150 euro, se il reddito complessivo è superiore a 15.493,71 euro, ma non alla soglia di 30.987,41 euro.

Detrazione in caso di contratti a canone concordato

Per i casi in cui il contratto di locazione è stipulato a canone concordato, cioè sulla base di appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative a livello nazionale, ai contribuenti spetta una detrazione pari a:

459,80 euro, se il reddito complessivo non supera la soglia di 15.493,71 euro
247,90 euro, se il reddito complessivo è superiore a 15.493,71 euro, ma non alla soglia di 30.987,41 euro.

Detrazione per chi trasferisce la residenza per motivi di lavoro

Per i soggetti che hanno trasferito o trasferiscono la propria residenza nel comune di lavoro o in uno di quelli limitrofi nei tre anni antecedenti la richiesta di detrazione, spetta una detrazione pari a:

991,60 euro, se il reddito complessivo non supera la soglia di 15.493,71 euro
459,80 euro, se il reddito complessivo è superiore a 15.493,71 euro, ma non alla soglia di 30.987,41 euro.

L’agevolazione può essere fruita, come detto, solo dal lavoratore che abbia trasferito la propria residenza nel comune di lavoro o in un comune limitrofo, con le seguenti due condizioni aggiuntive:

il nuovo comune si trovi ad almeno 100 chilometri di distanza dal precedente e comunque al di fuori della propria regione
la residenza nel nuovo comune sia stata trasferita da non più di tre anni dalla richiesta della detrazione.

Detrazione per i giovani fino a 31 anni

Nel caso di giovani con età fino a 31 anni non compiti, spetta una detrazione specifica pari ad € 991,60 o, se superiore, al 20% del canone annuo e comunque non oltre € 2.000.

La detrazione spetta anche per la locazione di una sola parte dell’appartamento; quindi, non è necessario che il contratto riguardi l’intera casa ed è limitata ai primi quattro anni di contratto.

Detrazione per studenti fuori sede

Infine, per gli studenti universitari che frequentano atenei situati in Comuni diversi da quello di residenza, hanno diritto ad una detrazione del 19% del canone, calcolabile su un importo non superiore a 2.633 euro.

La condizione, però, e che gli immobili oggetto di locazione siano situati nello stesso comune in cui ha sede l’università o in comuni limitrofi. Essi, inoltre, devono essere distanti almeno 100 Km dal comune di residenza.

La detrazione è estesa anche agli studenti che frequentano corsi di laurea in atenei appartenenti a stati dell'Unione Europea

5 Maggio 2023

Decreto Sostegni-bis – Nuovi crediti d’imposta per canoni di locazione

Credito d’imposta per tutti i settori con esclusione del settore turistico-alberghiero

Con il nuovo Decreto Sostegni-bis ritorna il credito di imposta pari al 60 per cento dei canoni di locazione pagati per i primi cinque mesi del 2021.

Il credito d’imposta spetterà ai seguenti soggetti:

esercenti attività d’impresa, arte o professione, con ricavi o compensi non superiori a 15 milioni di euro nell’anno 2019;
enti non commerciali, compresi gli enti del terzo settore e gli enti religiosi civilmente riconosciuti.

Il credito d’imposta spetterà per ciascuno dei mesi da gennaio 2021 a maggio 2021.

Per beneficiare del credito d’imposta per tutti i cinque mesi:

per i soggetti che hanno iniziato l’attività a partire dall’1 gennaio 2019, non sarà necessario rispettare alcuna condizione;
per tutti gli altri soggetti, il credito d’imposta spetta a condizione che l’ammontare medio mensile del fatturato e dei corrispettivi del periodo compreso tra l’1 aprile 2020 e il 31 marzo 2021 sia inferiore almeno del 30 per cento rispetto all’ammontare medio mensile del fatturato e dei corrispettivi del periodo compreso tra l’1 aprile 2019 e il 31 marzo 2020.

Credito d’imposta per il settore turistico-alberghiero

Il Decreto proroga altresì fino al 31 luglio il credito d’imposta sulle locazioni previsto dal D.L. 34/2020 per le imprese turistico-ricettive, le agenzie di viaggio e i tour operator, già previsto fino al 30 aprile 2021 e spettante indipendentemente dal volume di ricavi e compensi registrato. In questo caso, però, sarà necessario rispettare, mese per mese, la condizione della diminuzione di fatturato di almeno il 50 per cento rispetto allo stesso mese del 2019.

28 Maggio 2021

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Cosa cambia per le locazioni con la Legge di Bilancio 2021

Vediamo alcune delle novità previste dalla Legge di Bilancio 2021 in tema di locazioni.

Contributo a fondo perduto per riduzione canoni di locazione

Per il solo anno 2021 viene istituito un contributo a fondo perduto per i locatori che riducono l’importo del contratto di locazione ai loro locatari.

L’agevolazione è applicabile per un unico immobile, il quale deve rappresentare l’abitazione principale del locatario, e solo nei comuni ad alta tensione abitativa secondo quanto indicato nella delibera CIPE n. 87 del 13.11.2003.

Il contributo spetta fino al 50 per cento della riduzione del canone ed entro il limite massimo di 1.200 euro per ciascun locatore.

Dal punto di vista operativo il locatore dovrà comunicare all’Agenzia delle entrate, in via telematica, la rinegoziazione del canone di locazione ogni altra informazione utile ai fini dell’erogazione.

Con apposito provvedimento del direttore dell’Agenzia delle entrate verranno individuate le modalità di attuazione e di monitoraggio dell’agevolazione nonché la percentuale di fondo perduto spettante sulla base delle domande presentate.

Modifica alla disciplina delle locazioni brevi

Al fine di contrastare l’abuso del regime agevolato per le locazioni brevi, che prevede l’applicazione della cedolare secca alle locazioni di durata non superiore a 30 giorni, la Legge di Bilancio 2021 prevede che il regime agevolato si applichi soltanto se vengono destinati a locazione breve non più di quattro appartamenti.

Inoltre il superamento del limite dei quattro appartamenti farà presumere lo svolgimento dell’attività in forma imprenditoriale e quindi comporterà anche l’apertura della partita Iva.

Le novità si applicano anche alle locazioni brevi stipulate attraverso intermediari immobiliari o soggetti che gestiscono portali telematici (es. Airbnb).

20 Gennaio 2021

Emanate le disposizioni per la cessione ai locatori del bonus affitti

Dal 13 luglio e fino al 31 dicembre 2021, i conduttori di immobili a uso non abitativo potranno finalmente procedere alla cessione ai locatori, in luogo del pagamento, dei crediti d’imposta previsti dal Decreto Cura Italia e dal Decreto Rilancio.

All’interno della comunicazione, che deve essere effettuata tramite i servizi messi a disposizione dell’Agenzia delle Entrate, andranno indicati:

i codici fiscali di cedente e cessionari del credito
la tipologia di credito d’imposta ceduto
l’ammontare del credito maturato e della quota ceduta, specificando l’importo ceduto a ciascun cessionario
gli estremi di registrazione del contratto
la data di cessione del credito

Al fine di dare un data certa alla cessione, è altresì opportuno che le parti redigano un atto scritto che provi l’avvenuta cessione del credito.

I soggetti cui il credito viene ceduto potranno comunicare l’accettazione del credito tramite la propria area autenticata all’interno del sito dell’Agenzia delle Entrate e, successivamente, utilizzare il credito in compensazione (o cederlo a terzi) dal giorno lavorativo successivo alla comunicazione della cessione.

16 Luglio 2020

CRIAS, 8 milioni di euro alle imprese artigiane operanti in Sicilia.

la CRIAS - Cassa Regionale per il Credito alle Imprese Artigiane Siciliane mette a diposizione 8 milioni di euro per concedere un credito d'esercizio da 3.000 fino a 30.000 euro alle imprese artigiane operanti in Sicilia.

L'importo concedibile sarà determinato come segue:

3.000 euro per tutte le imprese in attività al momento della presentazione della domanda

4.000 euro aggiuntivi per le imprese con volume d'affari fino a 50.000 euro o 7.000 euro aggiuntivi per le imprese con volume d'affari superiore a 50.000 euro

1.000 euro aggiuntivi per ogni dipendente assunto da più di sei mesi dalla presentazione della domanda

500 euro aggiuntivi per ogni dipendente assunto da sei mesi o meno dalla presentazione della domanda.

Il finanziamento verrà erogato al tasso dello 0,31% che scende allo 0,23% se i richiedenti sono società cooperative, consorzi ovvero giovani sotto i 40 anni di età.

La durata del finanziamento, che prevede un preammortamento di 3 mesi, dipenderà dall'importo dello stesso:

24 mesi, per gli importi fino a 4.500 euro

28 mesi, per gli importi fino a 10.000 euro

30 mesi, per gli importi fino a 20.500 euro

32 mesi, per gli importi fino a 30.000 euro

Le domande potranno essere presentate telematicamente dal 4 giugno 2020 fino ad esaurimento fondi.

Il nostro Studio rimane comunque a disposizione per eventuali chiarimenti e per procedere alla compilazione ed invio delle richieste di finanziamento per i clienti interessati.

27 Maggio 2020

Potenziato il credito d’imposta per i canoni di locazione su immobili a uso non abitativo

Potenziato il credito d’imposta per i canoni di locazione su immobili a uso non abitativo

Facendo seguito all’analoga agevolazione prevista dal Decreto “Cura Italia”, il Decreto “Rilancio” amplia notevolmente la portata del credito d’imposta sui canoni di locazione, precedentemente limitato solo ai soggetti costretti a chiudere a seguito delle disposizioni emergenziali e solo per gli immobili di categoria catastale C/1.

Per i soggetti esercenti attività d’impresa, arte o professione, con ricavi o compensi non superiori a 5 milioni di euro nel periodo precedente spetta infatti un credito d’imposta del 60% dell’ammontare mensile del canone di locazione, di leasing o di concessione di immobili ad uso non abitativo destinati allo svolgimento dell’attività industriale, commerciale, artigianale, agricola, di interesse turistico o all’esercizio abituale e professionale dell’attività di lavoro autonomo.

In caso di contratti di servizi a prestazioni complesse o di affitto d’azienda, che siano comprensivi di almeno un immobile ad uso non abitativo destinato allo svolgimento dell’attività industriale, commerciale, artigianale, agricola, di interesse turistico o all’esercizio abituale e professionale dell’attività di lavoro autonomo il credito spetta nella misura del 30%.

Per le strutture alberghiere e agrituristiche, il credito d’imposta spetta indipendentemente dal volume dei ricavi e compensi.

Il credito spetta altresì agli enti non commerciali, compresi gli ETS e gli enti religiosi civilmente riconosciuti, per i canoni relativi a immobili utilizzati nell’attività istituzionale.

Il credito è relativo ai mesi di marzo, aprile e maggio ma a condizione che nel corrispondente mese di riferimento abbiano registrato una diminuzione del fatturato o dei corrispettivi di almeno il 50% rispetto al corrispondente mese dell’anno precedente.

27 Maggio 2020

Affitti, è possibile ridurre canone di locazione

Tra le tante iniziative a sostegno degli italiani che devono fare i conti con l’emergenza coronavirus, c’è anche la possibilità di richiedere la riduzione dell’affitto e di usufruire di una modalità agevolata per registrare l’accordo tra inquilini e proprietari sulla riduzione temporanea del canone di locazione. Per evitare di pagare le imposte sui canoni non riscossi, è necessario che tale accordo venga registrato entro 30 giorni. La riduzione è ammessa per tutti i contratti di locazione, sia per quelli ad uso abitativo sia per quelli ad uso commerciale.

La registrazione, però, potrebbe risultare complessa se si considera che molti uffici sono chiusi: è data la possibilità, quindi, di inviare l’atto tramite posta elettronica (ordinaria, non serve necessariamente la PEC).

L’accordo di riduzione del canone può riguardare non solo gli immobili privati ad uso abitativo, ma anche l’affitto di locali commerciali e non rilevano le differenze in termini di durata del contratto, o relativamente al regime fiscale di tassazione ordinaria o cedolare secca.

Per la registrazione non sono dovute spese e l'atto è esente dal bollo. Nella redazione dell’accordo, inoltre, è necessario fare riferimento al contratto in essere, indicando i dati del locatore e del conduttore/inquilino, riportando il canone annuale inizialmente stabilito, l'ammontare ridotto concordato e il numero di mesi per i quali l'inquilino pagherà l'importo più basso. L’accordo deve contenere la data e la firma di entrambe le parti in causa (per evitare gli spostamenti è possibile inviare tramite e-mail l’atto ed utilizzare uno scanner per inviarlo sottoscritto). Al momento della ripresa del pagamento regolare del canone di locazione per intero, non sarà necessario effettuare alcuna comunicazione all’Agenzia delle Entrate

Per la registrazione dell’accordo è necessario compilare il Modello 69, disponibile sul sito dell’Agenzia delle Entrate. Nel Modello 69 devono essere riportati i dati identificativi del contratto di locazione e i relativi codici di registrazione riportati sul modello RLI (compilato al momento della registrazione del contratto di locazione). Al Modello 69 dovrà essere allegato l'accordo sottoscritto e tutto dovrà essere inviato al medesimo Ufficio presso il quale era stata fatta la prima registrazione del contratto.

Con la registrazione dell’accordo per il proprietario sarà possibile pagare le imposte esclusivamente su quanto effettivamente riscosso.

I riferimenti degli uffici sono riportati sul sito www.agenziaentrate.gov.it, nell'area nazionale e in quelle regionali.

22 Aprile 2020

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