Nel caso in cui un fabbricato sia locato, il Testo Unico delle Imposte sui Redditi prevede che la tassazione avvenga sulla base dei canoni previsti dal contratto di locazione, anche se non percepiti.

Lo stesso TUIR, per i canoni relativi ad immobili abitativi, prevede la possibilità di non dichiarare i canoni non percepiti, ma solo se la mancata percezione è comprovata:

• dall’intimazione di sfratto per morosità, o
• dall’ingiunzione di pagamento.

Tra l’altro in questo caso il proprietario, se dal procedimento giudiziario di sfratto emergerà che una parte dei canoni non è stata effettivamente percepiti, avrà diritto ad un credito d’imposta per le imposte pagate sugli stessi.

Cosa accade invece per gli immobili commerciali?

In questo caso, per non dichiarare i canoni di locazione, il proprietario dovrà attendere la convalida dello sfratto (non basta la sola intimazione), con una dilatazione dei tempi e, quindi, con il pagamento di imposte su somme non effettivamente percepite.

L’unica alternativa è quella di invocare una causa di risoluzione del contratto perché, in questo caso, il contratto cessa di esistere e quindi con esso l’obbligo di dichiarare i relativi canoni.

Le ipotesi di risoluzione maggiormente diffuse sono:

• la risoluzione per morosità: in caso di conduttore moroso, il proprietario può intimare lo stesso a pagare i canoni insoluti e, decorso il termine previsto dall’intimazione, dichiarare risolto il contratto;
• la clausola risolutiva espressa: il contratto può prevedere che alcuni adempimenti, se non rispettati, siano causa di risoluzione del contratto. Ad esempio, la stipula di un’assicurazione di responsabilità civile sull’immobile. In questo caso, se la conseguenza della risoluzione è chiaramente indicata nel contratto, il proprietario può diffidare all’adempimento e successivamente dichiarare risolto il contratto.

È comunque importante ricordare che l’avvenuta risoluzione del contratto va registrata all’Agenzia delle Entrate in quanto, in mancanza, impedisce di dare data certa alla risoluzione e risulta quindi inopponibile all’Amministrazione Finanziaria.