Il “Bonus facciate” ovvero la detrazione del 90% delle spese sostenute per lavori sulle facciate di case e condomini sta riscuotendo un discreto interesse. Con la circolare n. 2/2020 l’Agenzia delle Entrate fornisce i primi attesi chiarimenti sul “bonus facciate” introdotto dalla Legge di Bilancio 2020. Vediamoli insieme:

Ambito soggettivo

La circolare chiarisce che il bonus è fruibile da chiunque abbia una imposta lorda sulla quale applicare la detrazione, quindi indistintamente:

• persone fisiche
• esercenti arti e professioni
• enti pubblici e privati che non svolgono attività commerciale
• società semplici
• associazioni tra professionisti
• soggetti che conseguono redditi d’impresa (persone fisiche, società di persone, società di capitali)

Ovviamente, la detrazione non è fruibile da chi non ha una imposta lorda da pagare (es. contribuenti in regime forfettario che non hanno altri redditi, contribuenti che hanno esclusivamente redditi soggetti a tassazione separata, ecc.).

Possono usufruire del bonus facciate:

• i proprietari
• gli usufruttuari
• i nudi proprietari
• i “promissari acquirenti” che, prima del rogito (ma con compromesso registrato), siano stati immessi nel possesso della casa.
• i titolari di uso o abitazione
• i titolari di un contratto (registrato) di locazione, leasing o comodato (purché in possesso del permesso del proprietario)

Possono usufruirne anche i familiari conviventi (e conviventi di fatto) di possessori e detentori, purchè:

• siano conviventi con il possessore o detentore dell’immobile oggetto dell’intervento alla data di inizio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese ammesse alla detrazione se antecedente all’avvio dei lavori;
• le spese sostenute riguardino interventi eseguiti su un immobile, anche diverso da quello destinato ad abitazione principale, nel quale può esplicarsi la convivenza.

La mancanza di un titolo di detenzione dell’immobile risultante ad un atto registrato, al momento dell’inizio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese se antecedente, preclude il diritto alla detrazione anche se si provvede alla successiva regolarizzazione.

Per le persone fisiche, compresi gli esercenti arti e professioni, e per gli enti non commerciali, si considera il criterio di cassa ovvero la data dell’effettivo pagamento, indipendentemente dalla data di avvio degli interventi. Invece per le imprese individuali, per le società e per gli enti commerciali, si fa ricorso al criterio di competenza indipendentemente dalla data di avvio degli interventi cui le spese si riferiscono e indipendentemente dalla data dei pagamenti.

Ambito oggettivo: interventi agevolabili.

La detrazione è inerente ai lavori di recupero effettuati sia sulla parte anteriore, frontale e principale dell’edificio, sia sugli altri lati dello stabile (intero perimetro esterno). L’agevolazione non spetta invece per gli interventi effettuati sulle facciate interne dell’edificio, salve quelle visibili dalla strada o dal suolo ad uso pubblico. I lavori devono essere finalizzati al “recupero o restauro” della facciata di edifici anche non abitativi (ovviamente l’agevolazione riguarda solo edifici già esistenti).

Sono agevolati i seguenti interventi:

• interventi di sola pulitura o tinteggiatura esterna sulle strutture opache della facciata;
• interventi sulle strutture opache della facciata influenti dal punto di vista termico o che interessino oltre il 10% dell’intonaco della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio;
• interventi, ivi inclusi quelli di sola pulitura o tinteggiatura, su balconi, ornamenti o fregi.

In caso di esecuzione dei lavori in economia è possibile detrarre le spese di acquisto dei materiali. La data di inizio dei lavori deve risultare dai titoli abilitativi, se previsti, ovvero da una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà.

In particolare, tra gli interventi inclusi rientrano, a titolo esemplificativo:

• il consolidamento, il ripristino, il miglioramento delle caratteristiche termiche anche in assenza dell’impianto di riscaldamento e il rinnovo degli elementi costitutivi della facciata esterna dell’edificio, costituenti esclusivamente la struttura opaca verticale, nonché la mera pulitura e tinteggiatura della superficie;
• il consolidamento, il ripristino, inclusa la mera pulitura e tinteggiatura della superficie, o il rinnovo degli elementi costitutivi dei balconi, degli ornamenti e dei fregi;
• i lavori riconducibili al decoro urbano, ad esempio quelli riferiti alle grondaie, ai pluviali, ai parapetti, ai cornicioni e alla sistemazione di tutte le parti impiantistiche che insistono sulla parte opaca della facciata;
• le spese sostenute per l’acquisto dei materiali, la progettazione e le altre prestazioni professionali connesse, a condizione che siano richieste dalla tipologia di lavori (l’effettuazione di perizie e sopralluoghi, il rilascio dell’attestato di prestazione energetica);
• gli altri eventuali costi strettamente collegati alla realizzazione degli interventi (installazione di ponteggi, smaltimento dei materiali rimossi per eseguire i lavori, iva, ove non sia detraibile, imposta di bollo e diritti pagati per la richiesta dei titoli abilitativi edilizi, tassa per l’occupazione del suolo pubblico pagata dal contribuente per poter disporre dello spazio insistente sull’area pubblica necessario all’esecuzione dei lavori).

Sono invece escluse le spese sostenute per gli interventi sulle superfici confinanti con chiostrine, cavedi, cortili e spazi interni, fatte salve quelle visibili dalla strada o da suolo ad uso pubblico, nonché le spese sostenute per la sostituzione di vetrate, infissi, grate, portoni e cancelli.

Ambito oggettivo: edifici agevolabili.

L’agevolazione spetta per gli edifici ubicati:

• in zona A, che include le parti del territorio interessate da agglomerati urbani che rivestono carattere storico, artistico o di particolare pregio ambientale o da porzioni di essi, comprese le aree circostanti, che possono considerarsi parte integrante, per tali caratteristiche, degli agglomerati stessi;
• in zona B, che include le parti del territorio totalmente o parzialmente edificate, diverse dalle zone A). Si considerano parzialmente edificate le zone in cui la superficie coperta degli edifici esistenti non sia inferiore al 12,5 per cento (un ottavo) della superficie fondiaria della zona e nelle quali la densità territoriale sia superiore a 1,5 mc/mq.

Anche edifici ubicati in zone assimilabili. L’assimilazione alle predette zone A o B deve risultare dalle certificazioni urbanistiche rilasciate dagli enti competenti.

Ambito oggettivo: interventi misti.

Nei casi in cui i lavori che interessano la facciata:

• non sono di sola pulitura o tinteggiatura esterna
• riguardano interventi influenti dal punto di vista termico
• interessano oltre il 10 % dell’intonaco della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio. Il calcolo della percentuale deve interessare l’intonaco per oltre il 10 % della superficie lorda complessiva disperdente (pareti verticali, pavimenti, tetti, infissi) confinante con l’esterno, vani freddi o terreno.

ai fini della detrazione, gli interventi devono rispettare:

• i requisiti indicati nel decreto “requisiti minimi”, che definisce le modalità di applicazione della metodologia di calcolo delle prestazioni energetiche degli edifici, ivi incluso l’utilizzo delle fonti rinnovabili, nonché le prescrizioni e i requisiti minimi in materia di prestazioni energetiche degli edifici e delle unità immobiliari;
• i valori limite della trasmittanza termica delle strutture componenti l’involucro edilizio.

Detrazione spettante

La detrazione spettante è pari al 90% della spesa sostenuta, senza alcun limite di spesa, e può essere fatta valere sia ai fini dell’IRPEF che dell’IRES, spalmata in quote costanti su 10 anni.

Adempimenti dei soggetti IRPEF non imprenditori

Al fine di beneficiare del bonus facciate i contribuenti dovranno:

• disporre i pagamenti mediante bonifico bancario o postale dal quale risulti la causale del versamento, il codice fiscale del beneficiario della detrazione ed il numero di partita IVA o il codice fiscale del soggetto a favore del quale il bonifico è effettuato. Dovrà essere utilizzato il bonifico speciale previsto dagli istituti bancari per l’ecobonus o per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio;
• indicare nella dichiarazione dei redditi dei dati catastali identificativi dell’immobile e, se i lavori sono effettuati dal detentore, degli estremi di registrazione dell’atto che ne costituisce titolo e gli altri dati richiesti ai fini del controllo della detrazione (non richiesto in caso di interventi misti);
• comunicare preventivamente alla data di inizio dei lavori (con raccomandata a/r) alla ASL la data di inizio dei lavori se la comunicazione è obbligatoria secondo le vigenti disposizioni in materia di sicurezza dei cantieri;
• conservare ed esibire, a richiesta, le fatture comprovanti le spese effettivamente sostenute per la realizzazione degli interventi e della ricevuta del bonifico di pagamento;
• conservare ed esibire, a richiesta, le abilitazioni amministrative richieste dalla vigente legislazione edilizia in relazione alla tipologia di lavori da realizzare ovvero, nel caso in cui la normativa edilizia non preveda alcun titolo abilitativo, una dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà in cui sia indicata la data di inizio dei lavori ed attestata la circostanza che gli interventi posti in essere rientrano tra quelli agevolabili;
• conservare ed esibire, a richiesta, per gli immobili non ancora censiti, copia della domanda di accatastamento;
• conservare ed esibire, a richiesta, le ricevute di pagamento dei tributi locali sugli immobili;
• conservare ed esibire, a richiesta, la copia della delibera assembleare di approvazione dell’esecuzione dei lavori, per gli interventi riguardanti parti comuni di edifici residenziali, e la tabella millesimale di ripartizione delle spese;
• in caso di lavori effettuati dal detentore dell’immobile, se diverso dai familiari conviventi, dichiarazione di consenso del possessore all’esecuzione dei lavori.

Per gli interventi misti, è altresì obbligatorio acquisire e conservare:

• l’asseverazione con la quale un tecnico abilitato certifica la corrispondenza degli interventi effettuati ai requisiti tecnici previsti per ciascuno di essi (sostituibile con quella resa dal direttore dei lavori sulla conformità al progetto delle opere realizzate);
• dopo gli interventi, l’attestato di prestazione energetica (APE), per ogni singola unità immobiliare per cui si chiedono le detrazioni fiscali, redatto da un tecnico non coinvolto nei lavori.

Entro 90 giorni dalla fine dei lavori, infine, deve essere inviata all’ENEA la scheda descrittiva degli interventi realizzati.

Adempimenti dei titolari di reddito d’impresa

Al fine di beneficiare del bonus facciate i contribuenti dovranno rispettare tutti gli adempimenti previsti per i soggetti IRPEF non imprenditori, salvo quello del pagamento con bonifico, in quanto il momento dell’effettivo pagamento della spesa non assume rilevanza per la determinazione del reddito d’impsta. L’imputazione degli interventi al periodo d’imposta avverrà secondo le regole generali di competenza fiscale.

Adempimenti in caso di interventi sulle parti comuni di edificio in condominio

Per gli interventi effettuati sulle parti comuni di un condominio, gli adempimenti necessari possono essere effettuati da uno dei condomini a ciò delegato o dall’amministratore del condominio che, nella generalità dei casi, provvede all’indicazione dei dati del fabbricato in dichiarazione e agli altri adempimenti relativi alle altre detrazioni spettanti a fronte di interventi di recupero del patrimonio edilizio o di efficienza energetica sulle parti comuni. L’amministratore rilasci al singolo condomino, in caso di effettivo pagamento delle spese da parte di questi, una certificazione delle somme corrisposte attestando, altresì, di aver adempiuto agli obblighi di legge. L’amministrazione conserverà inoltre la documentazione originale al fine di esibirla a richiesta degli Uffici.