FRI-TUR: torna l’incentivo per le strutture ricettive

Sono stati riaperti i termini per la presentazione di istanze a valore dell’incentivo denominato FRI-Tur e gestito da Invitalia, che punta alla riqualificazione delle strutture ricettive, favorendone al contempo la riqualificazione in chiave sostenibile e digitale.

Vediamone le principali caratteristiche:

Soggetti beneficiari

L’accesso al beneficio è riservato a:

  • alberghi
  • agriturismi
  • strutture ricettive all’aria aperta
  • imprese del comparto turistico, ricreativo, fieristico e congressuale
  • stabilimenti balneari
  • complessi termali
  • porti turistici
  • parchi tematici, inclusi quelli acquatici e faunistici

al fine di accedere all’agevolazione le imprese:

  • devono gestire un’attività ricettiva o un servizio turistico in immobili o aree di proprietà di terzi o essere proprietari degli immobili presso cui è esercitata l’attività che è oggetto dell’intervento
  • essere regolarmente costituite e iscritte nel registro delle imprese
  • essere nel pieno e libero esercizio dei propri diritti e non trovarsi in stato di liquidazione anche volontaria o di fallimento
  • avere una stabile organizzazione di impresa sul territorio nazionale
  • essere in regola con le disposizioni in materia di normativa edilizia, urbanistica, del lavoro, della prevenzione degli infortuni, della salvaguardia dell’ambiente e con gli obblighi contributivi
  • essere in regime di contabilità ordinaria
  • essere in possesso di una positiva valutazione del merito di credito da parte di una banca finanziatrice e di una delibera di finanziamento rilasciata da quest’ultima
  • adottare un apposito regime di contabilità separata laddove operanti nel settore agricolo o della pesca

Interventi ammissibili

Gli interventi ammessi al fondo rotativo riguardano:

  • riqualificazione energetica
  • riqualificazione antisismica
  • eliminazione delle barriere architettoniche
  • manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia, installazione di manufatti leggeri
  • per gli stabilimenti termali, realizzazione di piscine termali
  • digitalizzazione
  • acquisto e rinnovo di arredi
  • spese per prestazioni professionali

Il dettaglio delle spese ammissibili per ogni tipologia di intervento è contenuto in un apposito documento, ma con le seguenti limitazioni generali:

  • suolo aziendale e sue sistemazioni, nella misura massima del 5%
  • fabbricati, opere murarie e assimilate, nella misura massima del 50%
  • macchinari, impianti e attrezzature varie, nuovi di fabbrica senza alcuna limitazione
  • investimenti in digitalizzazione, esclusi i costi di intermediazione, nella misura massima del 5%
  • servizi di progettazione relativi alle precedenti voci di spesa, nella misura massima complessiva del 2%

I progetti dovranno avere un importo minimo, al netto dell’Iva, di 500.000 euro e un importo massimo di 10 milioni di euro, e dovranno essere realizzati entro il 31 dicembre 2025.

Agevolazioni concesse

La misura prevede due tipologie di contributi:

  • contributo diretto alla spesa, erogato in base dalla dimensione dell’impresa e alla localizzazione dell’investimento, per un importo massimo del 35% delle spese ammissibili
  • finanziamento agevolato, con durata compresa tra 4 e 15 anni, compreso un preammortamento massimo di 3 anni, con un tasso dello 0,5%

Al finanziamento agevolato deve essere abbinato anche un finanziamento bancario a tasso di mercato e per pari importo e durata, erogato da una banca aderente all’iniziativa.

Presentazione della domanda

La domanda può essere presentata dal 1° luglio 2024 fino al 31 luglio 2024.

Le domande verranno esaminate in ordine cronologico di presentazione.

Credito d’imposta ZES: richieste al via dal 12 giugno.

Ormai orfani del credito d’imposta per gli investimenti nel Mezzogiorno, in molti attendevano il decreto attuativo del nuovo credito d’imposta ZES che ricalca in molti aspetti il credito d’imposta ormai defunto. Con la pubblicazione del decreto, il nuovo credito d’imposta è finalmente operativo, anche se i tempi per beneficiarne saranno molto stretti.

Vediamone le caratteristiche principali.

Soggetti beneficiari

Il credito d’imposta spetta a tutte le imprese, indipendentemente dalla forma giuridica e dal regime contabile adottato, purché già operative o che si insedino nella ZES Unica, cioè in una delle seguenti regioni:

  • Basilicata;
  • Calabria;
  • Campania;
  • Molise;
  • Puglia;
  • Sardegna;

Gli unici settori esclusi dall’agevolazione sono:

  • Industria siderurgica;
  • Industria carbonifera e della lignite;
  • Trasporti, esclusi i settori del magazzinaggio e del supporto ai trasporti, e delle relative infrastrutture;
  • Produzione, stoccaggio, trasmissione e distribuzione di energia e infrastrutture energetiche;
  • Banda larga;
  • Creditizio, finanziario e assicurativo.

L’agevolazione non si applica altresì alle imprese che si trovano in stato di liquidazione o di scioglimento e alle imprese in difficoltà.

Investimenti ammissibili

Gli investimenti agevolabili devono fare parte di un investimento iniziale, cioè, riguardare:

  • la creazione di un nuovo stabilimento;
  • l'ampliamento della capacità di uno stabilimento esistente;
  • la diversificazione della produzione di uno stabilimento per ottenere prodotti mai fabbricati precedentemente;
  • il cambiamento fondamentale del processo produttivo complessivo di uno stabilimento esistente.

I beni agevolabili, che possono essere acquistati anche mediante contratti di locazione finanziaria, sono i seguenti:

  • macchinari, impianti e attrezzature nuovi;
  • terreni;
  • immobili strumentali (per i quali vengono finanziate anche la realizzazione e l’ampliamento).

Una delle novità più importanti riguarda il riferimento del requisito della novità ai soli macchinari, impianti e attrezzature, aprendo quindi la porta alla possibilità di acquisto di immobili già esistenti e/o utilizzati, cosa che non era possibile in vigenza della precedente normativa. Il valore di terreni e fabbricati ammessi all’agevolazione non può però superare il 50% dell’intero investimento.

I progetti di investimento dovranno avere un importo minimo di 200.000 euro e massimo di 100 milioni di euro.

Misura del credito d’imposta

La misura del credito d’imposta varia a seconda dell’importo del progetto di investimento e della regione in cui lo stesso viene realizzato:

  • Sicilia – Calabria – Campania – Puglia – Sardegna (area transizione giusta):
    • piccole imprese, per progetti fino a 50 milioni di euro: 60%
    • medie imprese, per progetti fino a 50 milioni di euro: 50%
    • piccole e medie imprese, per progetti oltre 50 milioni di euro: 40%
    • grandi imprese: 40%
  • Basilicata – Molise - Sardegna:
    • piccole imprese, per progetti fino a 50 milioni di euro: 50%
    • medie imprese, per progetti fino a 50 milioni di euro: 40%
    • piccole e medie imprese, per progetti oltre 50 milioni di euro: 30%
    • grandi imprese: 30%
  • Puglia (area transizione giusta):
    • piccole imprese, per progetti fino a 50 milioni di euro: 70%
    • medie imprese, per progetti fino a 50 milioni di euro: 60%
    • piccole e medie imprese, per progetti oltre 50 milioni di euro: 50%
    • grandi imprese: 50%
  • Abruzzo (zone assistite):
    • piccole imprese, per progetti fino a 50 milioni di euro: 35%
    • medie imprese, per progetti fino a 50 milioni di euro: 25%
    • piccole e medie imprese, per progetti oltre 50 milioni di euro: 15%
    • grandi imprese: 15%

Va però chiarito sin da subito che detta percentuale è solo virtuale, in quanto la percentuale effettiva potrà essere inferiore se le domande presentate eccederanno il budget disponibile.

Procedura di accesso

Dal 12 giugno al 12 luglio andrà presentata una comunicazione per prenotare il credito d’imposta, con l’indicazione delle spese ammissibili sostenute dal 1° gennaio 2024 e che si prevede di sostenere sino al 15 novembre 2024.

In funzione delle domande presentate e delle risorse disponibili, verrà successivamente comunicata la percentuale effettivamente spettante.

Chi non realizza gli investimenti prenotati o li realizza per un importo inferiore a quello prenotato dovrà successivamente presentare, dal 3 febbraio 2025 al 14 marzo 2025, una comunicazione integrativa.

A seguito di queste seconde comunicazioni, la percentuale di credito d’imposta verrà rideterminata, potendo quindi crescere nel caso in cui vi fossero riduzioni degli importi investiti da altre imprese.

Il credito d’imposta potrà essere utilizzato in compensazione in F24 successivamente alla realizzazione dell’investimento e solo che dopo che verrà comunicata la percentuale spettante per ciascun investimento.

Il credito d’imposta è cumulabile con aiuti de minimis e con altri aiuti di Stato che abbiano oggetto i medesimi costi ammessi al beneficio, a condizione che tale cumulo non porti al superamento dell’intensità o dell’importo di aiuto più elevati consentiti dalle discipline europee di riferimento.

Viene infine previsto, contrariamente alle altre versioni del credito d’imposta, che l’effettivo sostenimento delle spese ammissibili e la corrispondenza delle stesse alla documentazione contabile devono risultare da apposita certificazione rilasciata dal soggetto incaricato della revisione legale dei conti o, per le imprese non obbligate, da revisore legale dei conti iscritto nella sezione A del registro.

ZES Unica: nuovo credito d’imposta per investimenti nel 2024

Con la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale del Decreto Sud (D.L. 124/2023), in un’ottica di rilancio dell’economia delle regioni del Sud Italia, è stata istituita la nuova Zona Economica Speciale per il Mezzogiorno (ZES unica) che comprende le regioni Abruzzo, Basilicata, Calabria, Campania, Molise, Puglia, Sicilia e Sardegna.

Per ZES si intende una zona delimitata del territorio dello Stato nella quale l'esercizio d'attività economiche ed imprenditoriali da parte delle aziende già operative e di quelle che s'insedieranno, può beneficiare di speciali condizioni in relazione agli investimenti ed alle attività di sviluppo d'impresa.

Tra le norme agevolative connesse all’istituzione della ZES unica è previsto, per il solo anno 2024, uno speciale credito d’imposta che ricalca quello per il Mezzogiorno ma con alcune specificità.

Il credito spetta alle imprese che effettuano:

  • l’acquisizione di macchinari, impianti e attrezzature
  • l’acquisizione di terreni
  • l’acquisizione, realizzazione o l’ampliamento di immobili strumentali

da destinare a strutture produttive ubicate nelle zone assistite delle regioni del Mezzogiorno elencate in precedenza. La novità sta quindi nell’inserimento dei terreni e degli immobili nel perimetro del credito d’imposta.

Gli investimenti agevolabili devono da parte di un progetto d'investimento iniziale e il valore dei terreni e degli immobili non può superare il 50% del valore complessivo dell'investimento agevolato. Deve comunque trattarsi sempre di beni nuovi.

Il credito in questione non si applica ai soggetti che operano nei settori dell'industria siderurgica, carbonifera e della lignite, dei trasporti e delle relative infrastrutture, della produzione, dello stoccaggio, della trasmissione e della distribuzione di energia e delle infrastrutture energetiche, della banda larga, nonché ai settori creditizio, finanziario e assicurativo. L'agevolazione non si applicherà, inoltre, alle imprese che si trovano in stato di liquidazione o di scioglimento ed alle imprese in difficoltà.

Il credito d'imposta in commento è commisurato alla quota del costo complessivo dei beni acquistati o, in caso d'investimenti immobiliari, realizzati dal 1° gennaio 2024 al 15 novembre 2024, nel limite massimo, per ciascun progetto d'investimento, di 100 milioni di euro. Per gli investimenti effettuati mediante contratti di locazione finanziaria, si assume il costo sostenuto dal locatore per l'acquisto dei beni; tale costo non comprende le spese di manutenzione.

Non sono agevolabili i progetti d'investimento d'importo inferiore a 200.000 euro.

Ai fini del riconoscimento dell'agevolazione, le imprese beneficiarie dovranno mantenere la loro attività nelle aree d'impianto, ubicate nelle zone assistite nelle quali è stato realizzato l'investimento oggetto di agevolazione, per almeno cinque anni dopo il completamento dell'investimento medesimo.

Il bonus potrà essere utilizzato esclusivamente in compensazione e dovrà essere indicato nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d'imposta di riconoscimento del credito e nelle dichiarazioni dei redditi relative ai periodi d'imposta successivi fino a quello nel quale se ne conclude l'utilizzo.

Cessione di immobili: quando si pagano imposte sulle plusvalenze?

Quando, da privati, si cede un bene immobile ci si chiede spesso quali siano le imposte dirette da pagare sulla plusvalenza, cioè sulla differenza tra il corrispettivo percepito e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione dell’immobile, aumentato di ogni altro costo inerente il bene medesimo (es. imposte indirette pagate al momento dell’acquisto, spese notarili e accessorie sostenute all’atto dell’acquisto, spese incrementative sostenute dopo l’acquisto e prima della cessione).

Il nostro sistema fiscale prevede un regime impositivo diverso a seconda che il bene immobile sia stato acquistato o costruito da più di cinque anni.

Per i beni acquistati o costruiti da più di cinque anni vige un principio di assenza di imposizione, indipendentemente dall’importo della plusvalenza. L’importo “guadagnato”, quindi, in questi casi è totalmente estraneo a qualsiasi imposta.

Diverso il caso per i beni acquistati o costruiti da non più di cinque anni. Per questi ultimi le plusvalenze danno luogo a un reddito tassabile, salvo che:

  • gli immobili siano stati acquisiti per successione
  • gli immobili siano stati adibiti, per la maggior parte del periodo tra l’acquisto/costruzione e la vendita, ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari (coniuge, parenti entro il terzo grado, affini entro il secondo grado)

In tutti gli altri casi la differenza tra il corrispettivo e il costo di acquisto/costruzione andrà inserita tra i redditi tassabili.

Per i privati che non agiscono nell’esercizio di imprese, arti o professioni e per i quali emerge una plusvalenza tassabile in caso di vendita, esiste la possibilità di applicare, in luogo dell’Irpef ordinaria, una imposta sostitutiva pari al 26% della plusvalenza realizzata.

La richiesta di applicazione dell’imposta sostitutiva va resa al notaio al momento della stipula dell’atto di vendita, provvedendo contestualmente al versamento al notaio della provvista necessaria per il pagamento della relativa imposta. Chi si avvale di tale possibilità è escluso dai controlli effettuati dall’Amministrazione finanziaria in materia di compravendite immobiliari e dall’applicazione dell’accertamento induttivo.

L’applicazione dell’imposta sostitutiva, oltre che per le esclusioni da controlli e accertamenti induttivi, può comportare anche un sensibile risparmio d’imposta rispetto alla tassazione ordinaria, specialmente in caso di plusvalenze di rilevante valore. È evidente che, prima di procedere alla scelta, va fatto un calcolo di convenienza che tenga conto, tra l’altro, anche di eventuali deduzioni/detrazioni d’imposta di cui il contribuente può avvalersi.

Credito d’imposta ZES: ammesso solo per gli immobili nuovi

Le Zone Economiche Speciali (ZES), istituite con D.L. 91/2017, sono aree del paese all’interno delle quali le imprese già operative o di nuovo insediamento possono beneficiare di agevolazioni fiscali e di semplificazioni amministrative.

Le ZES istituite sono 8:

  • ZES Abruzzo
  • ZES Calabria
  • ZES Campania
  • ZES Ionica Interregionale Puglia-Basilicata
  • ZES Adriatica Interregionale Puglia-Molise
  • ZES Sicilia Orientale
  • ZES Sicilia Occidentale
  • ZES Sardegna

Tra le agevolazioni disponibili per le imprese operanti nelle ZES, rientra anche il Credito d’imposta ZES che non è altro che il Credito d’imposta per investimenti nel Mezzogiorno con alcuni importanti potenziamenti.

In particolare, diversamente dal normale credito d’imposta per investimenti nel Mezzogiorno, nelle ZES dall’1 maggio 2022 risulta agevolabile anche:

  • l’acquisto di terreni
  • l’acquisto, la realizzazione o l’ampliamento di immobili

ovviamente, sia i terreni che gli immobili dovranno essere strumentali all’attività.

È evidente la portata di tale agevolazione, che consente di beneficiare di un credito d’imposta fino al 45% sull’acquisto di terreni e fabbricati.

Con risposta ad interpello 310/2023, l’Agenzia delle Entrate pone un importante vincolo a tali acquisti, ritenendo per gli stessi applicabile il requisito della “novità”. Non saranno quindi agevolabili gli acquisti di beni già preventivamente utilizzati ma soltanto l’acquisto di fabbricati di nuova costruzione. In assenza del requisito di novità, le spese agevolabili saranno limitate a quelle necessarie all’ampliamento dell’immobile.

 

Si rammenta comunque che il Credito d’imposta ZES, così come il Credito d’imposta per investimenti nel Mezzogiorno, è stato prorogato sino al 31/12/2023.

Legge di Bilancio: le misure che toccano gli immobili

La Legge di Bilancio 2023 prevede interventi che riguardano gli immobili, sia in relazione con il reddito d’impresa che con l’IMU. Vediamo i principali.

Ammortamento dei fabbricati strumentali nel commercio al dettaglio

Un primo intervento riguarda il reddito d’impresa e, nello specifico, l’ammortamento dei fabbricati strumentali per le attività di commercio al dettaglio.

L’aliquota di ammortamento standard per questi beni è infatti del 3%, ma la Legge di bilancio incrementa questa aliquota al 6%:

  • per le imprese che esercitano alcune attività nel settore del commercio al dettaglio
  • limitatamente al periodo d’imposta in corso al 31 dicembre 2023 e ai quattro successivi

Ciò significherà poter detrarre in ogni esercizio un costo maggiore, riducendo la tassazione.

Le attività che possono beneficiare dell’aumento appartengono ai seguenti codici ATECO:

  • 11.10 – Ipermercati
  • 11.20 – Supermercati
  • 11.30 – Discount alimentari
  • 11.40 – Minimercati ed altri esercizi non specializzati di alimenti vari
  • 11.50 – Commercio al dettaglio di prodotti surgelati
  • 19.10 – Grandi magazzini
  • 19.20 – Commercio al dettaglio in esercizi non specializzati di computer, periferiche, attrezzature per le telecomunicazioni, elettronica di consumo audio e video, elettrodomestici
  • 19.90 – Empori ed altri negozi non specializzati di vari prodotti non alimentari
  • 21 – Commercio al dettaglio di frutta e verdura in esercizi specializzati
  • 22 – Commercio al dettaglio di carni e di prodotti a base di carne in esercizi specializzati
  • 23 – Commercio al dettaglio di pesci, crostacei e molluschi in esercizi specializzati
  • 24 – Commercio al dettaglio di pane, torte, dolciumi e confetteria in esercizi specializzati
  • 25 – Commercio al dettaglio di bevande in esercizi specializzati
  • 26 – Commercio al dettaglio di prodotti del tabacco in esercizi specializzati
  • 29 – Commercio al dettaglio di altri prodotti alimentari in esercizi specializzati

La norma potrà essere fruita anche dalle imprese immobiliari, per i fabbricati concessi in locazione ad imprese che svolgono una delle attività di cui sopra, se appartengono al medesimo gruppo.

Esenzione IMU per gli immobili occupati

Con l’inserimento di una nuova lettera g-bis) all’art. 1, comma 759, della L. 160/2019 viene introdotta una nuova esenzione dall’IMU per gli immobili occupati.

Nello specifico si tratta di immobili non utilizzabili né disponibili, per i quali

  • sia stata presentata dal proprietario denuncia penale per violazione di domicilio o occupazione di terreni ed edifici
  • sia iniziata l’azione penale per occupazione abusiva

In questi casi il proprietario, previo invio di un’apposita comunicazione al Comune interessato, potrà beneficiare dell’esenzione dal tributo IMU, il cui pagamento sarebbe una ulteriore beffa nel caso di immobili nei fatti inutilizzabile.

Detrazione Irpef dell’Iva per l’acquisto di case ad alta efficienza energetica

La Legge di Bilancio ripropone l’agevolazione per l’acquisto di case ad alta efficienza energetica.

In particolare, trattasi di una detrazione Irpef del 50% dell’Iva versata per l’acquisto di detti immobili.

Condizione per beneficiare dell’agevolazione è quella di effettuare l’acquisto nel corso del 2023. Inoltre, trattandosi di una detrazione dall’IRPEF, vale il principio di cassa e quindi sarà detraibile solo la somma pagata durante l’anno 2023. Quindi, ad esempio, se effettuo il rogito nel 2023 ma in detto anno pago solo il 40% del prezzo di acquisto, anche la detrazione verrà riparametrata al 40%.

Gli immobili acquistati:

  • devono avere destinazione residenziale
  • devono avere classe energetica A o B
  • devono essere ceduti dalle imprese che li hanno costruiti o da organismi di investimento collettivo del risparmio (OICR).

L’impresa cedente deve aver costruito l’immobile, deve cioè essere intestataria del titolo edilizio, ma non deve necessariamente esercitare professionalmente l’attività di costruzione. L’agevolazione dovrebbe risultare applicabile anche se la cessione avviene da parte delle imprese che hanno eseguito sull’immobile, anche tramite imprese appaltatrici, interventi di restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia o ristrutturazione urbanistica.

Non è presupposto per fruire dell’agevolazione il fatto che si tratti di “prima casa”, ed è quindi applicabile anche alle “seconde case”. L’agevolazione si estende anche all’eventuale pertinenza, a condizione che il suo acquisto sia contestuale a quello dell’unità abitativa e che in atto sia data evidenza del vincolo pertinenziale.

Il beneficio, come detto, è rappresentato dal 50% dell’Iva versata per l’acquisto degli immobili e andrà ripartita in dieci quote costanti nell’anno di sostenimento della spesa e nei nove successivi.

Obbligo di SAL solo con il superbonus

Obbligo di SAL solo con il superbonus

A seguito di una risposta ad un’interrogazione in commissione Finanze alla Camera del 7 luglio 2021, sembrerebbe essersi chiarito il meccanismo dell’obbligatorietà degli stati di avanzamento lavori necessari per esercitare l’opzione per la cessione del credito/sconto in fattura dei bonus edilizi se, come sembra, la risposta verrà trasfusa in un’interpretazione ufficiale dell’Agenzia delle Entrate.

Fino ad oggi, infatti, basandosi sul dato letterale dell’art. 121, comma 1-bis, del Decreto Rilancio, pareva che qualsiasi cessione di credito o sconto in fattura, indipendentemente dalla tipologia, si potesse effettuare solo in corrispondenza di uno stato di avanzamento lavori. Quindi anche per una semplice ristrutturazione edilizia era necessario prevedere i SAL e esercitare le opzioni di cessione o sconto solo una volta completato il singolo SAL.

Sulla base della risposta fornita si va oltre al semplice dato letterale, affermando che l’esercizio dell’opzione di cessione/sconto in corrispondenza di ogni singolo SAL è obbligatoria solo in caso di superbonus 110%, mentre negli altri casi è una “facoltà disciplinata dalla norma che non impedisce la possibilità di esercitare comunque l’opzione qualora non siano previsti stati di avanzamento lavori”.

Anche nella risposta del MEF all’interrogazione, si conferma comunque la necessità che gli interventi oggetto dell’agevolazione siano effettivamente realizzati. Non basta quindi il semplice pagamento (si pensi, ad esempio, al caso di una fattura di acconto) ma è necessario che il pagamento sia relativo ad un lavoro realizzato e non rappresenti quindi un semplice anticipo di somme.

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