Cessione di immobili: quando si pagano imposte sulle plusvalenze?

Quando, da privati, si cede un bene immobile ci si chiede spesso quali siano le imposte dirette da pagare sulla plusvalenza, cioè sulla differenza tra il corrispettivo percepito e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione dell’immobile, aumentato di ogni altro costo inerente il bene medesimo (es. imposte indirette pagate al momento dell’acquisto, spese notarili e accessorie sostenute all’atto dell’acquisto, spese incrementative sostenute dopo l’acquisto e prima della cessione).

Il nostro sistema fiscale prevede un regime impositivo diverso a seconda che il bene immobile sia stato acquistato o costruito da più di cinque anni.

Per i beni acquistati o costruiti da più di cinque anni vige un principio di assenza di imposizione, indipendentemente dall’importo della plusvalenza. L’importo “guadagnato”, quindi, in questi casi è totalmente estraneo a qualsiasi imposta.

Diverso il caso per i beni acquistati o costruiti da non più di cinque anni. Per questi ultimi le plusvalenze danno luogo a un reddito tassabile, salvo che:

  • gli immobili siano stati acquisiti per successione
  • gli immobili siano stati adibiti, per la maggior parte del periodo tra l’acquisto/costruzione e la vendita, ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari (coniuge, parenti entro il terzo grado, affini entro il secondo grado)

In tutti gli altri casi la differenza tra il corrispettivo e il costo di acquisto/costruzione andrà inserita tra i redditi tassabili.

Per i privati che non agiscono nell’esercizio di imprese, arti o professioni e per i quali emerge una plusvalenza tassabile in caso di vendita, esiste la possibilità di applicare, in luogo dell’Irpef ordinaria, una imposta sostitutiva pari al 26% della plusvalenza realizzata.

La richiesta di applicazione dell’imposta sostitutiva va resa al notaio al momento della stipula dell’atto di vendita, provvedendo contestualmente al versamento al notaio della provvista necessaria per il pagamento della relativa imposta. Chi si avvale di tale possibilità è escluso dai controlli effettuati dall’Amministrazione finanziaria in materia di compravendite immobiliari e dall’applicazione dell’accertamento induttivo.

L’applicazione dell’imposta sostitutiva, oltre che per le esclusioni da controlli e accertamenti induttivi, può comportare anche un sensibile risparmio d’imposta rispetto alla tassazione ordinaria, specialmente in caso di plusvalenze di rilevante valore. È evidente che, prima di procedere alla scelta, va fatto un calcolo di convenienza che tenga conto, tra l’altro, anche di eventuali deduzioni/detrazioni d’imposta di cui il contribuente può avvalersi.

Credito d’imposta ZES: ammesso solo per gli immobili nuovi

Le Zone Economiche Speciali (ZES), istituite con D.L. 91/2017, sono aree del paese all’interno delle quali le imprese già operative o di nuovo insediamento possono beneficiare di agevolazioni fiscali e di semplificazioni amministrative.

Le ZES istituite sono 8:

  • ZES Abruzzo
  • ZES Calabria
  • ZES Campania
  • ZES Ionica Interregionale Puglia-Basilicata
  • ZES Adriatica Interregionale Puglia-Molise
  • ZES Sicilia Orientale
  • ZES Sicilia Occidentale
  • ZES Sardegna

Tra le agevolazioni disponibili per le imprese operanti nelle ZES, rientra anche il Credito d’imposta ZES che non è altro che il Credito d’imposta per investimenti nel Mezzogiorno con alcuni importanti potenziamenti.

In particolare, diversamente dal normale credito d’imposta per investimenti nel Mezzogiorno, nelle ZES dall’1 maggio 2022 risulta agevolabile anche:

  • l’acquisto di terreni
  • l’acquisto, la realizzazione o l’ampliamento di immobili

ovviamente, sia i terreni che gli immobili dovranno essere strumentali all’attività.

È evidente la portata di tale agevolazione, che consente di beneficiare di un credito d’imposta fino al 45% sull’acquisto di terreni e fabbricati.

Con risposta ad interpello 310/2023, l’Agenzia delle Entrate pone un importante vincolo a tali acquisti, ritenendo per gli stessi applicabile il requisito della “novità”. Non saranno quindi agevolabili gli acquisti di beni già preventivamente utilizzati ma soltanto l’acquisto di fabbricati di nuova costruzione. In assenza del requisito di novità, le spese agevolabili saranno limitate a quelle necessarie all’ampliamento dell’immobile.

 

Si rammenta comunque che il Credito d’imposta ZES, così come il Credito d’imposta per investimenti nel Mezzogiorno, è stato prorogato sino al 31/12/2023.

Legge di Bilancio: le misure che toccano gli immobili

La Legge di Bilancio 2023 prevede interventi che riguardano gli immobili, sia in relazione con il reddito d’impresa che con l’IMU. Vediamo i principali.

Ammortamento dei fabbricati strumentali nel commercio al dettaglio

Un primo intervento riguarda il reddito d’impresa e, nello specifico, l’ammortamento dei fabbricati strumentali per le attività di commercio al dettaglio.

L’aliquota di ammortamento standard per questi beni è infatti del 3%, ma la Legge di bilancio incrementa questa aliquota al 6%:

  • per le imprese che esercitano alcune attività nel settore del commercio al dettaglio
  • limitatamente al periodo d’imposta in corso al 31 dicembre 2023 e ai quattro successivi

Ciò significherà poter detrarre in ogni esercizio un costo maggiore, riducendo la tassazione.

Le attività che possono beneficiare dell’aumento appartengono ai seguenti codici ATECO:

  • 11.10 – Ipermercati
  • 11.20 – Supermercati
  • 11.30 – Discount alimentari
  • 11.40 – Minimercati ed altri esercizi non specializzati di alimenti vari
  • 11.50 – Commercio al dettaglio di prodotti surgelati
  • 19.10 – Grandi magazzini
  • 19.20 – Commercio al dettaglio in esercizi non specializzati di computer, periferiche, attrezzature per le telecomunicazioni, elettronica di consumo audio e video, elettrodomestici
  • 19.90 – Empori ed altri negozi non specializzati di vari prodotti non alimentari
  • 21 – Commercio al dettaglio di frutta e verdura in esercizi specializzati
  • 22 – Commercio al dettaglio di carni e di prodotti a base di carne in esercizi specializzati
  • 23 – Commercio al dettaglio di pesci, crostacei e molluschi in esercizi specializzati
  • 24 – Commercio al dettaglio di pane, torte, dolciumi e confetteria in esercizi specializzati
  • 25 – Commercio al dettaglio di bevande in esercizi specializzati
  • 26 – Commercio al dettaglio di prodotti del tabacco in esercizi specializzati
  • 29 – Commercio al dettaglio di altri prodotti alimentari in esercizi specializzati

La norma potrà essere fruita anche dalle imprese immobiliari, per i fabbricati concessi in locazione ad imprese che svolgono una delle attività di cui sopra, se appartengono al medesimo gruppo.

Esenzione IMU per gli immobili occupati

Con l’inserimento di una nuova lettera g-bis) all’art. 1, comma 759, della L. 160/2019 viene introdotta una nuova esenzione dall’IMU per gli immobili occupati.

Nello specifico si tratta di immobili non utilizzabili né disponibili, per i quali

  • sia stata presentata dal proprietario denuncia penale per violazione di domicilio o occupazione di terreni ed edifici
  • sia iniziata l’azione penale per occupazione abusiva

In questi casi il proprietario, previo invio di un’apposita comunicazione al Comune interessato, potrà beneficiare dell’esenzione dal tributo IMU, il cui pagamento sarebbe una ulteriore beffa nel caso di immobili nei fatti inutilizzabile.

Detrazione Irpef dell’Iva per l’acquisto di case ad alta efficienza energetica

La Legge di Bilancio ripropone l’agevolazione per l’acquisto di case ad alta efficienza energetica.

In particolare, trattasi di una detrazione Irpef del 50% dell’Iva versata per l’acquisto di detti immobili.

Condizione per beneficiare dell’agevolazione è quella di effettuare l’acquisto nel corso del 2023. Inoltre, trattandosi di una detrazione dall’IRPEF, vale il principio di cassa e quindi sarà detraibile solo la somma pagata durante l’anno 2023. Quindi, ad esempio, se effettuo il rogito nel 2023 ma in detto anno pago solo il 40% del prezzo di acquisto, anche la detrazione verrà riparametrata al 40%.

Gli immobili acquistati:

  • devono avere destinazione residenziale
  • devono avere classe energetica A o B
  • devono essere ceduti dalle imprese che li hanno costruiti o da organismi di investimento collettivo del risparmio (OICR).

L’impresa cedente deve aver costruito l’immobile, deve cioè essere intestataria del titolo edilizio, ma non deve necessariamente esercitare professionalmente l’attività di costruzione. L’agevolazione dovrebbe risultare applicabile anche se la cessione avviene da parte delle imprese che hanno eseguito sull’immobile, anche tramite imprese appaltatrici, interventi di restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia o ristrutturazione urbanistica.

Non è presupposto per fruire dell’agevolazione il fatto che si tratti di “prima casa”, ed è quindi applicabile anche alle “seconde case”. L’agevolazione si estende anche all’eventuale pertinenza, a condizione che il suo acquisto sia contestuale a quello dell’unità abitativa e che in atto sia data evidenza del vincolo pertinenziale.

Il beneficio, come detto, è rappresentato dal 50% dell’Iva versata per l’acquisto degli immobili e andrà ripartita in dieci quote costanti nell’anno di sostenimento della spesa e nei nove successivi.

Obbligo di SAL solo con il superbonus

Obbligo di SAL solo con il superbonus

A seguito di una risposta ad un’interrogazione in commissione Finanze alla Camera del 7 luglio 2021, sembrerebbe essersi chiarito il meccanismo dell’obbligatorietà degli stati di avanzamento lavori necessari per esercitare l’opzione per la cessione del credito/sconto in fattura dei bonus edilizi se, come sembra, la risposta verrà trasfusa in un’interpretazione ufficiale dell’Agenzia delle Entrate.

Fino ad oggi, infatti, basandosi sul dato letterale dell’art. 121, comma 1-bis, del Decreto Rilancio, pareva che qualsiasi cessione di credito o sconto in fattura, indipendentemente dalla tipologia, si potesse effettuare solo in corrispondenza di uno stato di avanzamento lavori. Quindi anche per una semplice ristrutturazione edilizia era necessario prevedere i SAL e esercitare le opzioni di cessione o sconto solo una volta completato il singolo SAL.

Sulla base della risposta fornita si va oltre al semplice dato letterale, affermando che l’esercizio dell’opzione di cessione/sconto in corrispondenza di ogni singolo SAL è obbligatoria solo in caso di superbonus 110%, mentre negli altri casi è una “facoltà disciplinata dalla norma che non impedisce la possibilità di esercitare comunque l’opzione qualora non siano previsti stati di avanzamento lavori”.

Anche nella risposta del MEF all’interrogazione, si conferma comunque la necessità che gli interventi oggetto dell’agevolazione siano effettivamente realizzati. Non basta quindi il semplice pagamento (si pensi, ad esempio, al caso di una fattura di acconto) ma è necessario che il pagamento sia relativo ad un lavoro realizzato e non rappresenti quindi un semplice anticipo di somme.

Semplifica la tua ricerca di informazioni utili

Iscriviti alla nostra Newsletter gratuita

Parla con noi

Se hai bisogno di una squadra di consulenti che ha a cuore le tue esigenze, vieni a trovarci allo studio.
Oppure chiama, manda una mail, un fax, un messaggio su whatsapp o sui social…
Ti servono solo un paio di minuti, contattaci adesso.

  • Via J.F.Kennedy, 63- 98051 Barcellona P.G. (ME)
  • +39 090 9796698

  • + 39 090 5720002
Studio Mamì - Logo Footer

Studio Mamì | Via J.F.Kennedy, 63 - 98051 Barcellona P.G. (ME) | Tel +39 090 9796698 - Fax +39 090 5720002 - info@studiomami.it | P. IVA: 02121020834

Privacy Policy
Cookie Policy
Credits
Firma Elettronica Avanzata

Benvenuto sul sito dello Studio Mamì

KbxBotIcon