Quando, da privati, si cede un bene immobile ci si chiede spesso quali siano le imposte dirette da pagare sulla plusvalenza, cioè sulla differenza tra il corrispettivo percepito e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione dell’immobile, aumentato di ogni altro costo inerente il bene medesimo (es. imposte indirette pagate al momento dell’acquisto, spese notarili e accessorie sostenute all’atto dell’acquisto, spese incrementative sostenute dopo l’acquisto e prima della cessione).

Il nostro sistema fiscale prevede un regime impositivo diverso a seconda che il bene immobile sia stato acquistato o costruito da più di cinque anni.

Per i beni acquistati o costruiti da più di cinque anni vige un principio di assenza di imposizione, indipendentemente dall’importo della plusvalenza. L’importo “guadagnato”, quindi, in questi casi è totalmente estraneo a qualsiasi imposta.

Diverso il caso per i beni acquistati o costruiti da non più di cinque anni. Per questi ultimi le plusvalenze danno luogo a un reddito tassabile, salvo che:

• gli immobili siano stati acquisiti per successione
• gli immobili siano stati adibiti, per la maggior parte del periodo tra l’acquisto/costruzione e la vendita, ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari (coniuge, parenti entro il terzo grado, affini entro il secondo grado)

In tutti gli altri casi la differenza tra il corrispettivo e il costo di acquisto/costruzione andrà inserita tra i redditi tassabili.

Per i privati che non agiscono nell’esercizio di imprese, arti o professioni e per i quali emerge una plusvalenza tassabile in caso di vendita, esiste la possibilità di applicare, in luogo dell’Irpef ordinaria, una imposta sostitutiva pari al 26% della plusvalenza realizzata.

La richiesta di applicazione dell’imposta sostitutiva va resa al notaio al momento della stipula dell’atto di vendita, provvedendo contestualmente al versamento al notaio della provvista necessaria per il pagamento della relativa imposta. Chi si avvale di tale possibilità è escluso dai controlli effettuati dall’Amministrazione finanziaria in materia di compravendite immobiliari e dall’applicazione dell’accertamento induttivo.

L’applicazione dell’imposta sostitutiva, oltre che per le esclusioni da controlli e accertamenti induttivi, può comportare anche un sensibile risparmio d’imposta rispetto alla tassazione ordinaria, specialmente in caso di plusvalenze di rilevante valore. È evidente che, prima di procedere alla scelta, va fatto un calcolo di convenienza che tenga conto, tra l’altro, anche di eventuali deduzioni/detrazioni d’imposta di cui il contribuente può avvalersi.