Assegnazione agevolata beni ai soci ed estromissione immobili strumentali

Torna, a distanza di pochi anni, la possibilità di assegnazione agevolata dei di beni ai soci di società e la possibilità di estromissione degli immobili strumentali dell’imprenditore individuale.

La norma agevola le suddette operazioni, in quanto le rende più appetibili rispetto alla tassazione che subirebbero in assenza della norma, e non si discosta nelle sue parti fondamentali da analoghe norme agevolative previste in passato.

Assegnazione agevolata dei beni ai soci

La norma si rivolge a:

  • società in nome collettivo
  • società in accomandita semplice
  • società a responsabilità limitata
  • società per azioni
  • società in accomandita per azioni

e si applica alle assegnazioni ai rispettivi soci di beni immobili (fatta eccezioni per quelli strumentali per destinazione) o beni immobili iscritti nei pubblici registri (anch’essi non utilizzati come beni strumentali).

Possono essere oggetto di assegnazione agevolata coloro che sono soci delle suddette società al 30 settembre 2024 o agli eredi che subentrano come soci successivamente al 30 settembre 2024. Per le società di persone, in mancanza di libro soci, l’identità dei soci va provata mediante altro titolo avente data certa (es. atto costitutivo o atto di trasferimento).

In questo caso l’agevolazione si concretizza nel pagamento di un’imposta sostitutiva sulle plusvalenze pari all’8% (in luogo delle ordinarie aliquote d’imposta) che sale al 10,5% nel caso in cui la società risulti non operativa in almeno due dei tre periodi d’imposta precedenti.

Oltre all’aliquota agevolata, la norma prevede un’ulteriore agevolazione data dal fatto che per gli immobili il valore da prendere in considerazione non è quello “normale” ma quello ottenuto con il ricorso ai moltiplicatori catastali previsti ai fini dell’imposta di registro.

La norma agevola anche il comparto delle imposte indirette, visto che è prevista la riduzione alla metà dell’imposta di registro eventualmente applicabile (che passa dal 3% all’1,5%) e l’applicazione delle imposte ipotecarie e catastali in misura fissa, mentre non vi è alcuna agevolazione in termini di Iva.

Estromissione agevolata degli immobili strumentali dell’imprenditore individuale

Parallelamente all’assegnazione dei beni ai soci, la norma agevolativa interviene anche sulla estromissione, dal patrimonio dell’impresa individuale, di eventuali immobili strumentali dell’imprenditore posseduti al 31 ottobre 2024.

In particolare possono essere oggetto di estromissione gli immobili:

  • strumentali per “destinazione”, vale a dire, gli immobili che sono utilizzati esclusivamente per l'esercizio dell'impresa indipendentemente dalle caratteristiche specifiche;
  • strumentali “per natura”, ossia gli immobili che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni e che si considerano strumentali anche se non utilizzati direttamente dall'imprenditore o anche se dati in locazione o comodato.

La condizione di strumentalità va valutata al 31 ottobre 2024. Quindi se, nelle more, il bene è stato concesso in uso a terzi, è sempre possibile procedere all’esclusione beneficiando delle norme agevolative.

In caso di estromissione di detti beni al 31 maggio 2025 (pur con effetti retroattivi all’1 gennaio 2025) è prevista anche qui una imposizione pari all’8% sulla plusvalenza e le plusvalenze medesime possono essere determinate assumendo, in luogo del valore normale, il valore catastale determinato i relativi moltiplicatori.

Il pagamento dell’imposta sostitutiva, sia in caso di assegnazione che di estromissione, dovrebbe avvenire in due rate entro il 30 novembre 2025 ed entro il 30 giugno 2026.

La Legge di Bilancio 2023 prorogate le agevolazioni per l’acquisto della casa per i più giovani

Con l’art. 1, commi 74 e 75 della Legge di Bilancio è arrivata la proroga al 31 dicembre 2023 dell’agevolazione per l’acquisto della prima casa da parte degli under 36 introdotta dal Decreto Sostegni-Bis.

Beneficiari dell’agevolazione sono coloro che ancora non hanno compiuto 36 anni nell’anno in cui viene rogitato l’atto e che hanno un valore dell’Isee non superiore a 40mila euro.

Per ottenere l’agevolazione bisogna rispettare i requisiti “prima casa” ovvero è necessario che il contribuente:

  • abbia o stabilisca la propria residenza, entro 18 mesi dall’acquisto, nel Comune in cui si trova l’immobile
  • dichiari, nell’atto di acquisto, di non essere titolare, nemmeno in comunione con il coniuge, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di un’altra casa nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile da acquistare
  • dichiari, nell’atto di acquisto, di non essere titolare, neppure per quote o in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su un altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle stesse agevolazioni “prima casa”. In caso contrario, è necessario vendere l’immobile posseduto entro un anno dalla data del nuovo acquisto.

Al verificarsi di tali circostanze, gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà e quelli traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione sono esenti dall’imposta di registro e dalle imposte ipotecaria e catastale.

Se la compravendita è assoggettata a Iva, all’acquirente under 36 spetta, oltre all’esenzione dalle imposte di registro e ipocatastali, un credito d’imposta in misura pari proprio all’Iva pagata in relazione all’acquisto applicata con aliquota nella misura del 4%. In questo caso il bonus è spendibile in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute su atti e denunce successivi all’acquisizione del credito oppure in diminuzione delle imposte sui redditi dovute in base alla dichiarazione da presentare dopo la data dell’acquisto o, ancora, in compensazione tramite modello F24.

Per gli stessi soggetti e in riferimento agli stessi immobili, è prevista anche l’esenzione dall’imposta

sostitutiva dello 0,25%, ordinariamente dovuta sui finanziamenti per l’acquisto, la costruzione e la

ristrutturazione della prima casa. Sarà però necessario che il finanziamento sia correlato all’acquisto della prima casa e che i requisiti per godere delle agevolazioni fiscali venga dichiarata dal mutuatario nel contratto di mutuo o in altro documento allegato.

Il beneficio è applicabile unicamente alle abitazioni accatastate in categorie diverse da A/1, A/8 e A/9 e si estende anche all’acquisto delle pertinenze. Il beneficio vale anche per gli immobili acquistati tramite asta giudiziaria.

Prorogate le agevolazioni per l’acquisto della prima casa per i giovani

Con l’art. 1, comma 151 della Legge di Bilancio è arrivata la proroga al 31 dicembre 2022 dell’agevolazione per l’acquisto della prima casa da parte degli under 36 introdotta dal Decreto Sostegni-Bis.

Beneficiari dell’agevolazione sono coloro che ancora non hanno compiuto 36 anni nell’anno in cui viene rogitato l’atto e che hanno un valore dell’Isee non superiore a 40mila euro.

Al verificarsi di tali circostanze, gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà e quelli traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione sono esenti dall’imposta di registro e dalle imposte ipotecaria e catastale.

Se la compravendita è assoggettata a Iva, all’acquirente under 36 spetta, oltre all’esenzione dalle imposte di registro e ipocatastali, un credito d’imposta in misura pari proprio all’Iva pagata in relazione all’acquisto. In questo caso il bonus è spendibile in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute su atti e denunce successivi all’acquisizione del credito oppure in diminuzione delle imposte sui redditi dovute in base alla dichiarazione da presentare dopo la data dell’acquisto o, ancora, in compensazione tramite modello F24.

Per gli stessi soggetti e in riferimento agli stessi immobili, è prevista anche l’esenzione dall’imposta sostitutiva dello 0,25%, ordinariamente dovuta sui finanziamenti per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione della prima casa. Sarà però necessario che il finanziamento sia correlato all’acquisto della prima casa e che i requisiti per godere delle agevolazioni fiscali venga dichiarata dal mutuatario nel contratto di mutuo o in altro documento allegato.

Il beneficio è applicabile unicamente alle abitazioni accatastate in categorie diverse da A/1, A/8 e A/9 e si estende anche all’acquisto delle pertinenze.

Agevolazioni per l’acquisto della prima casa per i più giovani

Tra le misure agevolative previste dal Decreto Sostegni-bis, una riguarda l’acquisto di case di abitazioni per gli under-36.

Beneficiari dell’agevolazione sono coloro che ancora non hanno compiuto 36 anni nell’anno in cui viene rogitato l’atto e che hanno un valore dell’Isee non superiore a 40mila euro.

Al verificarsi di tali circostanze, gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà e quelli traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione sono esenti dall’imposta di registro e dalle imposte ipotecaria e catastale.

Se la compravendita è assoggettata a Iva, all’acquirente under 36 spetta, oltre all’esenzione dalle imposte di registro e ipocatastali, un credito d’imposta in misura pari proprio all’Iva pagata in relazione all’acquisto. In questo caso il bonus è spendibile in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute su atti e denunce successivi all’acquisizione del credito oppure in diminuzione delle imposte sui redditi dovute in base alla dichiarazione da presentare dopo la data dell’acquisto o, ancora, in compensazione tramite modello F24.

Per gli stessi soggetti e in riferimento agli stessi immobili, è prevista anche l’esenzione dall’imposta sostitutiva dello 0,25%, ordinariamente dovuta sui finanziamenti per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione della prima casa.

Il beneficio è applicabile unicamente alle abitazioni accatastate in categorie diverse da A/1, A/8 e A/9 e si applicano agli atti stipulati dalla data di entrata in vigore della norma e fino al 30 giugno 2022.

Bonus “prima casa” negato a chi possiede un altro immobile locato.

Il bonus è negato in tutti i casi in cui si è già in possesso di un’abitazione nello stesso comune (o nell’intero territorio nazionale, se acquistata con il beneficio prima casa).

Non può fruire dei benefici “prima casa” il contribuente che possiede, nello stesso Comune dove intende effettuare l’acquisto, un’altra abitazione, anche se concessa in locazione.

Lo chiarisce l’Agenzia delle Entrate chiamata a ribadire la tematica a un contribuente che riteneva fattibile applicare il bonus fiscale all’acquisto di una nuova casa, in quanto, la presenza di un contratto di locazione rende l’altro suo alloggio inidoneo a essere abitato.

L’Agenzia delle Entrate ricorda che costituiscono condizioni ostative alla fruizione dei benefici “prima casa”, tra l’altro, la titolarità dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altro immobile nello stesso comune del nuovo acquisto, ovvero acquistato con le agevolazioni indipendentemente dal luogo in cui è situato.

In sostanza, l’agevolazione è negata in tutti i casi in cui il soggetto che intende fruirne sia già in possesso nello stesso Comune (o nell’intero territorio nazionale se acquistato con il beneficio) di un immobile a uso abitativo.

 

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