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Locazione di immobili: quando conviene il forfettario

La locazione di immobili porta con sé un importante carico di imposizione, quando gestita come persona fisica non imprenditore, in quanto sui canoni si applicano le aliquote Irpef ordinarie (dal 23 al 43%).

Solo nel caso di immobili abitativi è possibile optare, in sede di registrazione del contratto, per la c.d. cedolare secca, che rende fissa l’aliquota di imposta:

21% sui canoni di locazione a regime ordinario (per le locazioni brevi sale al 26% dal secondo immobile locato);
10% sui canoni dl locazione a canone concordato.

Esiste però un’altra opzione, spesso non presa in considerazione, che in alcuni casi può risultare più conveniente anche rispetto all’imposizione con cedolare secca: stiamo parlando del regime forfettario.

È infatti possibile gestire i propri immobili anche aprendo una partita Iva con l’applicazione del regime forfettario.

In questo caso si ottengono i seguenti vantaggi:

le imposte si applicano sull’86% dell’importo del canone, in quanto viene riconosciuta una spesa “forfettaria” del 14%;
l’imposizione è solo del 5% per i primi 5 anni e sale al 15% dal sesto anno in poi, rimanendo quindi più bassa della cedolare secca per i canoni di locazione a regime ordinario;
non va comunque applicata l’Iva e gli adempimenti contabili e fiscali sono semplificati;
le imposte si pagano sui canoni effettivamente percepiti e non su quelli meramente dichiarati.

Esistono però anche degli svantaggi:

il regime è applicabile solo fino ad un ammontare di ricavi di 85.000 euro;
è necessario versare i contributi previdenziali sul reddito dichiarato, seppure sia possibile abbatterli di un terzo;
non è possibile detrarre alcuna spesa (es. detrazioni per ristrutturazioni edilizie).

Per capire quando conviene una opzione rispetto all’altra vanno fatti degli idonei calcoli di convenienza caso per caso. Facciamo qualche esempio.

Locazione di singolo immobile abitativo in regime ordinario – Canone annuo 15.000 euro

In questo caso è possibile optare per la cedolare secca. Vediamo il costo delle due opzioni:

Cedolare secca
- Euro 15.000 x 21% - Imposta dovuta 3.150 euro
- Costo totale Euro 3.150
Forfettario
- Euro 15.000 x 86% al quale si applica il 5% nei primi 5 anni – Imposta dovuta 645 euro
- Contributi INPS fissi da versare – 2.957,30 euro
- Costi di consulenza – 700 euro
- Costo totale Euro 4.302,30

In questo caso l’opzione per il forfettario non è conveniente.

Locazione di singolo immobile abitativo in regime ordinario – Canone annuo 30.000 euro

In questo caso è possibile optare per la cedolare secca. Vediamo il costo delle due opzioni:

Cedolare secca
- Euro 30.000 x 21% - Imposta dovuta 6.300 euro
- Costo totale Euro 6.300
Forfettario
- Euro 30.000 x 86% al quale si applica il 5% nei primi 5 anni – Imposta dovuta 1.290 euro
- Contributi INPS fissi da versare – 2.957,30 euro
- Costi di consulenza – 700 euro
- Costo totale Euro 4.947,30

Quando gli importi delle locazioni salgono, anche la convenienza di adesione al forfettario cresce.

Locazione di immobili commerciali – Canone annuo 54.000 euro

In questo la cedolare secca non è applicabile.

Tassazione ordinaria
- Il canone viene abbattuto forfettariamente del 5%;
- Euro 28.000 x 23% + Euro 23.300 x 35% - Imposta dovuta 14.595 euro
- Costo totale Euro 14.595
Forfettario
- Euro 54.000 x 86% al quale si applica il 5% nei primi 5 anni – Imposta dovuta 2.322 euro (dal secondo anno, a causa del versamento dei contributi che sono detraibili, l’imposta scenderà a 1.946,59 euro)
- Contributi INPS fissi da versare – 2.957,30 euro
- Contributi INPS a percentuale da versare – 4.550,83 euro
- Costi di consulenza – 700 euro
- Costo totale Euro 10.530,13.

Anche in questo caso il forfettario risulta da preferire.

E’ quindi necessario conoscere questa possibile opzione e valutare, insieme al vostro commercialista, qual è la situazione più conveniente applicabile al caso concreto.

21 Luglio 2025

Riduzione dei contributi per i nuovi artigiani e commercianti

Seppure per il solo 2025, la Legge di Bilancio ha introdotto un’agevolazione per i lavoratori che si iscrivono per la prima volta alla Gestione Inps artigiani o commercianti.

In particolar modo, previa presentazione di un’apposita comunicazione telematica all’Inps, la possibilità di avere una riduzione contributiva al 50% per 36 mesi, a prescindere dal regime fiscale adottato (l’agevolazione è quindi applicabile anche ai forfetari e ai collaboratori familiari). L’agevolazione è concessa nel rispetto del regolamento de minimis.

Detta agevolazione è alternativa rispetto alle altre misure agevolative che prevedono riduzioni dell’aliquota come, ad esempio, la riduzione del 35% prevista per i forfetari. Un forfetario che aprisse la partita Iva nel 2025, quindi, potrebbe optare per la riduzione al 50% per 36 mesi per poi fruire successivamente della riduzione al 35% dal quarto anno in poi.

In merito alle agevolazioni previste per i forfetari, si ricorda che la domanda per avvalersi del regime agevolato o per revocarlo vanno presentate ogni anno entro il 28.02.2025. La presentazione dopo tale data, fa decorrere gli effetti dall’anno successivo, salvo che non si tratti di domanda associata a nuove aperture di posizioni previdenziali.

In merito alle varie riduzioni contributive, è opportuno sempre precisare che il mancato versamento di parte dei contributi ha ovvi effetti ai fini pensionistici, comportando una riduzione della futura pensione, salvo che non si adottino misure correttive (es. versamenti volontari). L’adesione a dette misure va quindi valutata sulla base dei desiderata pensionistici del singolo iscritto.

14 Aprile 2025

Forfettari: aliquota ridotta solo all’avvio dell’attività

I soggetti che aderiscono al c.d. regime forfettario possono, in alcuni casi, beneficiare per i primi 5 anni di attività di un’imposta sostitutiva ridotta al 5%. In particolar modo le condizioni per l’accesso al beneficio sono:

non aver esercitato attività artistica, professionale o d’impresa nei 3 anni precedenti;
non proseguire un’attività svolta sotto forma di lavoro dipendente o autonomo;
non continuare un’attività svolta da un altro soggetto con ricavi superiori ai limiti previsti

In merito a questo specifico aspetto l’Agenzia delle Entrate, con risposta ad un’istanza di interpello del 22.11.2024, ha chiarito una questione che aveva lasciato molti dubbi tra i professionisti e gli operatori, cioè la possibilità di applicare l’imposta sostitutiva al 5% anche per i soggetti che avviano l’attività con un regime normale (es. ordinario o semplificato) per poi passare al regime forfettario in una successiva annualità.

Per fare un esempio, che è quello poi indicato anche nell’istanza di interpello, può accadere che un soggetto apra la partita Iva ma non possa immediatamente beneficiare del regime forfettario perché è presente una causa ostativa (ad esempio, nel caso in cui il soggetto sia proprietario di quote di partecipazione in una società di persone).

Una volta avviata l’attività con un regime non forfettario (ordinario o semplificato), il contribuente potrebbe rimuovere la causa ostativa (nell’esempio precedente, cedendo o donando le sue quote di partecipazione) e, sino ad ora, c’era chi riteneva applicabile l’aliquota del 5% anche successivamente all’apertura, purché entro i 5 anni dalla stessa.

L’Agenzia delle Entrate esclude categoricamente questa possibilità, affermando che l’aliquota ridotta è ammissibile solo se le condizioni previste dalla norma per la sua applicazione sono presenti sin dal primo anno di attività.

4 Dicembre 2024

Concordato preventivo biennale: proroga ma non per tutti

A seguito delle percentuali di adesione non certo entusiastiche, il Governo ha approvato un decreto-legge che proroga la possibilità di adesione al concordato fino al 12 dicembre 2024. L’adesione potrà avvenire attraverso la presentazione di un’apposita dichiarazione integrativa.

La proroga non è però per tutti.

In primo luogo, la proroga è limitata soltanto ai soggetti che applicano gli indici di affidabilità fiscale (ISA), risultando quindi esclusi i forfettari.

La possibilità di aderire alla proroga è poi condizionata all’aver presentato la dichiarazione dei redditi entro il termine del 31 ottobre 2024. Nessuna proroga per chi ha presentato dichiarazioni tardive.

Infine, quale ultima condizione, la proroga spetta solo a chi, presentando la dichiarazione integrativa, non faccia emergere un minor imponibile, un minor debito d’imposta o un maggiore credito rispetto a quelli riportati nella dichiarazione presentata entro il 31 ottobre.

25 Novembre 2024

Dall’1 gennaio 2024 obbligo di fattura elettronica per tutti i forfettari

Con l’approssimarsi del 31 dicembre 2023 si avvicina anche il momento in cui scatterà l’obbligo di fattura elettronica per tutti i contribuenti in regime forfettario.

Già tale obbligo era scattato, a partire dal 1° luglio 2022, per tutti i contribuenti forfettari che avevano conseguito ricavi o compensi superiori a 25.000 euro nell’anno 2021. Per tutti gli altri la data da appuntarsi è quella del 1° gennaio 2024.

È quindi essenziale muoversi per tempo:

aderendo ad un servizio di fatturazione elettronica
oppure utilizzando il servizio gratuito messo a disposizione sul portale “Fatture e corrispettivi” dell’Agenzia delle Entrate.

Sarà altresì importante ricordare i termini di emissione della fattura elettronica da rispettare a partire dal 1° gennaio:

le fatture immediate dovranno essere inviate elettronicamente allo SDI entro 12 giorni dall’effettuazione dell’operazione;
le fatture differite dovranno essere inviate elettronicamente allo SDI entro il 15 del mese successivo a quello di effettuazione dell’operazione.

L’unica eccezione all’obbligo di fattura elettronica che, allo stato, dovrebbe essere confermato anche per il 2024, è riferito ai medici e sanitari ed è motivato per ragioni di tutela della privacy. Questi soggetti sopperiscono alla fatturazione elettronica con l’invio dei dati al sistema tessera sanitaria (TS), e l’esonero – che in realtà è un vero e proprio divieto – si limita ai soli soggetti obbligati all’invio al TS.

È quindi opportuno che i contribuenti forfettari - che non emettano già i documenti in formato elettronico – si attivino per tempo per non farsi trovare impreparati al momento dell’entrata in vigore del nuovo obbligo.

23 Novembre 2023

Regime forfettario: niente sanzioni al sostituto senza colpa

Con un recente interpello (245/2023) l’Agenzia delle Entrate ha chiarito le responsabilità per i soggetti che hanno rapporti con contribuenti in regime forfettario, nel caso in cui questi ultimi scoprano tardivamente di non poter accedere al regime.

In particolar modo, nel quesito posto all’Agenzia, un contribuente aveva ricevuto prestazioni da un altro contribuente, quest’ultimo in regime forfettario, il quale si accorgeva tardivamente di non poter accedere a detto regime. A seguito di ciò lo stesso emetteva documenti rettificativi delle operazioni poste in essere, emettendo poi nuove fatture con l’esposizione di Iva e ritenuta d’acconto.

Il contribuente istante chiedeva quindi come comportarsi in merito alle ritenute d’acconto non versate nei termini.

L’Agenzia in merito evidenziava che:

per le ritenute relative ad anni passati, il cui reddito era ormai confluito nella dichiarazione dei redditi, nessun versamento doveva essere effettuato;
per le ritenute relative ad anni per i quali non era ancora scaduto il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi, invece, il contribuente istante avrebbe dovuto versare le ritenute per conto del contribuente che aveva applicato erroneamente il forfettario.

In quest’ultima casistica però (e qui sta la parte d’interesse dell’interpello) il sostituto non dovrà corrispondere sanzioni in applicazione dell’art. 6 D.Lgs. 472/1997 che esclude la responsabilità quando l’errore non è determinato da colpa.

Se quindi il contribuente istante può dimostrare di non aver in alcun modo potuto verificare l’esistenza dei requisiti per l’accesso al forfettario dell’altro contribuente, è esonerato da sanzioni per il ritardato versamento delle relative ritenute.

16 Marzo 2023

Regime forfetario e flat tax incrementale

La Legge di Bilancio 2023 reca con sé qualche novità per il regime forfetario e un nuovo regime di flat tax incrementale per il solo anno 2023.

Regime forfetario

Il regime forfetario, introdotto con la Legge di Stabilità 2015 e più volte modificato, è un regime agevolato destinato agli operatori economici di ridotte dimensioni.

Esso può essere scelto dalle persone fisiche che esercitano un’attività d’impresa, arti o professioni, mentre sono escluse le società e le associazioni professionali.

I requisiti per l’accesso si sono parzialmente modificati:

ricavi/compensi: dal 2023 il requisito di accesso si incrementa da Euro 65.000 ad Euro 85.000. Tale requisito andrà valutato sull’anno precedente e va rapportato ai mesi di attività
spese per personale dipendente: il requisito rimane inalterato e riguarda il sostenimento di spese per personale dipendente che non può superare il limite di euro 20.000
percezione di redditi di lavoro dipendente o assimilati: anche questo requisito rimane inalterato e rimane quindi il limite di euro 30.000 da verificare sull’anno precedente.

Rimangono inalterate le cause di esclusione che riguardano:

le persone fisiche che si avvalgono di regimi speciali ai fini dell’imposta sul valore aggiunto o di regimi forfetari di determinazione del reddito
i soggetti non residenti in Italia, salvo che per i residenti in uno stato UE o aderente all’Accorso sullo Spazio economico europeo e che producono in Italia almeno il 75% del totale del reddito prodotto
i soggetti che in via esclusiva o prevalente effettuano cessioni di fabbricati o porzioni di fabbricati, di terreni edificabili o mezzi di trasporto nuovi
gli esercenti attività d’impresa, arti o professioni che, contemporaneamente all’esercizio dell’attività:
- partecipano a società di persone, ad associazioni professionali o ad imprese familiari
- oppure controllano, direttamente o indirettamente, società a responsabilità limitata o associazioni in partecipazione, le quali esercitano attività economiche direttamente o indirettamente riconducibili a quelle svolte dagli esercenti attività d’impresa, arti o professioni
le persone fisiche la cui attività è esercitata prevalentemente nei confronti di datori di lavoro con i quali sono in corso rapporti di lavoro o erano intercorsi rapporti di lavoro nei due precedenti periodi d’imposta, ovvero nei confronti di soggetti direttamente o indirettamente riconducibili ai suddetti di datori di lavoro.

La principale agevolazione riguarda il calcolo del reddito, che viene determinato applicando ai ricavi una percentuale di forfettizzazione, indipendente dalle spese effettivamente sostenute, e l’aliquota d’imposta che è pari al 5% nei primi 5 esercizi e al 15% per gli esercizi successivi. I ricavi, tra l’altro, vengono tassati solo quando effettivamente incassati.

Le fatture possono essere emesse in modalità cartacea tranne che per i soggetti che, nell’anno 2021, hanno avuto un ricavi/compensi superiori a 25.000 euro. L’obbligo scatterà per tutti, invece, dal 2024.

La Legge di Bilancio introduce inoltre un’ulteriore causa di fuoriuscita dal regime forfettario. A partire dall’anno 2023, infatti:

per chi sfora il limite di 85.000 euro di ricavi e compensi, ma si mantiene sotto i 100.000 euro, la fuoriuscita avviene dall’esercizio successivo
se lo sforamento supera i 100.000 euro la fuoriuscita è immediata, e si dovrà quindi applicare l’Iva (e la ritenuta d’acconto) per le operazioni che vanno sopra questo limite.

È quindi importante tenere sotto controllo il volume di ricavi/compensi durante l’anno 2023 per evitare di incorrere in sanzioni per la mancata applicazione dell’Iva e delle ritenute d’acconto.

Flat tax incrementale

Per le persone fisiche che non applicano il regime forfettario, la Legge di Bilancio ha previsto per l’anno 2023 una particolare forma di flat tax incrementale.

Per questi soggetti per il 2023 sarà possibile applicare un’imposta sostitutiva dell’Irpef, pari al 15%, su una base imponibile pari alla differenza tra il reddito determinato per il 2023 e il reddito più elevato dichiarato nel triennio 2020-2022, decurtata di un importo pari al 5% di quest’ultimo ammontare. La base imponibile non potrà comunque superare i 40.000 euro.

Facciamo un esempio. Supponiamo che un soggetto abbia dichiarato i seguenti redditi:

anno 2020 – Euro 80.000
anno 2021 – Euro 90.000
anno 2022 – Euro 75.000
anno 2023 – Euro 100.000

In questo caso il reddito più alto del triennio 2020-2022 è quello del 2021, pari ad Euro 90.000. Quindi la base imponibile sarà data dal reddito 2023 (100.000) e il reddito 2021 (90.000) e sarà quindi pari a 10.000 euro. Questo importo andrà decurtato del 5% e quindi diverrà 9.500 euro sul quale si applicherà l’imposta del 15% in luogo delle normali aliquote progressive.

In ogni caso il reddito per l’anno 2023 verrà tenuto per intero in considerazione per determinare la spettanza di deduzioni, detrazioni o benefici a qualsiasi titolo e, per la determinazione degli acconti 2024, si dovrà tenere conto, come imposta del periodo precedente, di quella che si sarebbe determinata non applicando la flat tax incrementale.

25 Gennaio 2023

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