La locazione di immobili porta con sé un importante carico di imposizione, quando gestita come persona fisica non imprenditore, in quanto sui canoni si applicano le aliquote Irpef ordinarie (dal 23 al 43%).

Solo nel caso di immobili abitativi è possibile optare, in sede di registrazione del contratto, per la c.d. cedolare secca, che rende fissa l’aliquota di imposta:

• 21% sui canoni di locazione a regime ordinario (per le locazioni brevi sale al 26% dal secondo immobile locato);
• 10% sui canoni dl locazione a canone concordato.

Esiste però un’altra opzione, spesso non presa in considerazione, che in alcuni casi può risultare più conveniente anche rispetto all’imposizione con cedolare secca: stiamo parlando del regime forfettario.

È infatti possibile gestire i propri immobili anche aprendo una partita Iva con l’applicazione del regime forfettario.

In questo caso si ottengono i seguenti vantaggi:

• le imposte si applicano sull’86% dell’importo del canone, in quanto viene riconosciuta una spesa “forfettaria” del 14%;
• l’imposizione è solo del 5% per i primi 5 anni e sale al 15% dal sesto anno in poi, rimanendo quindi più bassa della cedolare secca per i canoni di locazione a regime ordinario;
• non va comunque applicata l’Iva e gli adempimenti contabili e fiscali sono semplificati;
• le imposte si pagano sui canoni effettivamente percepiti e non su quelli meramente dichiarati.

Esistono però anche degli svantaggi:

• il regime è applicabile solo fino ad un ammontare di ricavi di 85.000 euro;
• è necessario versare i contributi previdenziali sul reddito dichiarato, seppure sia possibile abbatterli di un terzo;
• non è possibile detrarre alcuna spesa (es. detrazioni per ristrutturazioni edilizie).

Per capire quando conviene una opzione rispetto all’altra vanno fatti degli idonei calcoli di convenienza caso per caso. Facciamo qualche esempio.

Locazione di singolo immobile abitativo in regime ordinario – Canone annuo 15.000 euro

In questo caso è possibile optare per la cedolare secca. Vediamo il costo delle due opzioni:

• Cedolare secca
  • Euro 15.000 x 21% - Imposta dovuta 3.150 euro
  • Costo totale Euro 3.150
• Forfettario
  • Euro 15.000 x 86% al quale si applica il 5% nei primi 5 anni – Imposta dovuta 645 euro
  • Contributi INPS fissi da versare – 2.957,30 euro
  • Costi di consulenza – 700 euro
  • Costo totale Euro 4.302,30

In questo caso l’opzione per il forfettario non è conveniente.

Locazione di singolo immobile abitativo in regime ordinario – Canone annuo 30.000 euro

In questo caso è possibile optare per la cedolare secca. Vediamo il costo delle due opzioni:

• Cedolare secca
  • Euro 30.000 x 21% - Imposta dovuta 6.300 euro
  • Costo totale Euro 6.300
• Forfettario
  • Euro 30.000 x 86% al quale si applica il 5% nei primi 5 anni – Imposta dovuta 1.290 euro
  • Contributi INPS fissi da versare – 2.957,30 euro
  • Costi di consulenza – 700 euro
  • Costo totale Euro 4.947,30

Quando gli importi delle locazioni salgono, anche la convenienza di adesione al forfettario cresce.

Locazione di immobili commerciali – Canone annuo 54.000 euro

In questo la cedolare secca non è applicabile.

• Tassazione ordinaria
  • Il canone viene abbattuto forfettariamente del 5%;
  • Euro 28.000 x 23% + Euro 23.300 x 35% - Imposta dovuta 14.595 euro
  • Costo totale Euro 14.595
• Forfettario
  • Euro 54.000 x 86% al quale si applica il 5% nei primi 5 anni – Imposta dovuta 2.322 euro (dal secondo anno, a causa del versamento dei contributi che sono detraibili, l’imposta scenderà a 1.946,59 euro)
  • Contributi INPS fissi da versare – 2.957,30 euro
  • Contributi INPS a percentuale da versare – 4.550,83 euro
  • Costi di consulenza – 700 euro
  • Costo totale Euro 10.530,13.

Anche in questo caso il forfettario risulta da preferire.

E’ quindi necessario conoscere questa possibile opzione e valutare, insieme al vostro commercialista, qual è la situazione più conveniente applicabile al caso concreto.