La Legge di Bilancio 2026 introduce un’ulteriore stretta sulle locazioni brevi. Dal periodo d’imposta 2026, il legislatore riduce drasticamente il perimetro della gestione “privata” degli affitti turistici: dal terzo immobile locato con contratti sotto i 30 giorni l’attività è automaticamente considerata d’impresa, con obbligo di partita IVA.

Disciplina attuale

Per locazione breve ai fini fiscali si intende un contratto di locazione:

• di un immobile ad uso abitativo (categorie catastali da A/1 a A/11, esclusa A/10) situato in Italia;
• di durata non superiore a 30 giorni.

Si rimane nell’alveo delle locazioni brevi anche qualora vengano forniti alcuni servizi accessori alla locazione (es. biancheria, pulizia locali, wi-fi).

La disciplina precedente alla Legge di Bilancio 2026 consentiva al contribuente, per le suddette locazioni, di optare in dichiarazione dei redditi per un regime di cedolare secca:

• del 21% per una unità immobiliare;
• del 26% per le rimanenti unità.

Tale regime opzionale poteva essere scelto solo se le unità immobiliari locate non superavano il numero di 4 per ogni singolo contribuente. In caso di superamento del limite scattava una presunzione di imprenditorialità delle operazioni di locazione, con conseguente obbligo di apertura della partita Iva.

Cosa cambia dal 2026

Con la Legge di Bilancio, il numero di unità immobiliari massimo che consentono l’applicazione della cedolare secca scende da 4 a 2.

Ciò significa che, dal terzo immobile in poi, il contribuente sarà costretto all’apertura della partita Iva.

Ricapitolando, dal 2026:

• in caso di singolo immobile, è applicabile la cedolare secca del 21%;
• in caso di due immobili, sul primo immobile si applicherà il 21% e sul secondo il 26%;
• in caso di tre immobili o più, si dovrà aprire la partita Iva applicando il regime scelto (forfettario o ordinario).

Il contribuente non può dimostrare il contrario, anche in assenza di organizzazione o struttura imprenditoriale.