Le locazioni brevi sono contratti di affitto di immobili destinati a uso abitativo, di durata non superiore a 30 giorni, conclusi da persone fisiche al di fuori dell’attività d’impresa, direttamente o tramite intermediari anche online (come Airbnb o Booking). Dal punto di vista fiscale, per questi contratti è prevista l’applicazione della cedolare secca.

Secondo la normativa vigente, il regime fiscale delle locazioni brevi è applicabile esclusivamente in presenza di massimo 4 appartamenti locati per ciascun periodo d'imposta. Se il numero supera tale limite, la locazione è considerata svolta in forma imprenditoriale con conseguente obbligo di apertura della partita IVA e impossibilità di optare per la cedolare secca.

Registrazione del contratto

Non è obbligatoria la registrazione per contratti di durata inferiore ai 30 giorni annui. Tuttavia, nel caso di più contratti stipulati nello stesso anno con lo stesso inquilino, il limite dei 30 giorni si applica considerando la durata complessiva delle locazioni.

Irpef e cedolare secca

In via ordinaria, i redditi derivanti da locazioni brevi sono soggetti a Irpef. Se la locazione non prevede servizi accessori, e non è svolta con professionalità e organizzazione, i proventi sono classificati come reddito da fabbricati.

Quando invece la locazione include servizi aggiuntivi (colazione, trasferimenti, guide turistiche, ecc.) o è svolta con organizzazione professionale, si configura un’attività commerciale, e i redditi possono essere qualificati come redditi diversi o redditi d’impresa.

In alternativa all'Irpef ordinaria, qualora il reddito sia qualificabile come reddito da fabbricati, è possibile optare per la cedolare secca, che prevede un'aliquota standard del 26%, ridotta al 21% soltanto per una singola unità immobiliare indicata dal contribuente nella dichiarazione dei redditi.

Ruolo degli intermediari

Gli intermediari immobiliari e le piattaforme online che facilitano la locazione devono effettuare una ritenuta d'acconto del 21% sui canoni corrisposti al proprietario. Tale ritenuta dovrà poi essere scomputata dal proprietario nella dichiarazione dei redditi, eventualmente versando l’eventuale saldo.

Adempimenti dichiarativi

La scelta del regime fiscale (ordinario o cedolare secca) deve essere comunicata tramite la dichiarazione dei redditi relativa al periodo in cui i redditi sono maturati o i corrispettivi riscossi. Nel caso di comproprietà, solo il proprietario che stipula il contratto può scomputare la ritenuta subita direttamente, mentre gli altri comproprietari devono dichiarare il reddito pro-quota.

In conclusione, è fondamentale valutare attentamente le caratteristiche della propria attività locativa per determinare il corretto inquadramento fiscale e adempiere agli obblighi di legge evitando sanzioni.